文档介绍：湖南株洲宾馆项目前期定位策划报告
株洲宾馆项目
前期定位策划报告
株洲宾馆项目前期定位
策划报告
长沙思达房地产顾问有限公司
2009年01月
地块地理位置/技术指标
2、原技术指标
1、地理位置:
东面—建设路/ 南面—株洲大桥
西面—沿江路/ 北面—七一路
序
株洲大桥
七一路
沿江路
中心广场
建设路
容积率
10857
建筑占地面积(平米)
22152
地下车库面积(平米)
公建(平米)
22680
酒店(平米)
20042
商业建筑面积(平米)
119149
住宅建筑面积(平米)
总建筑面积(平米)
规划总用地面积(平米)
项目开发思考点
项目本身为住宅项目,但住宅不是主要利润点,而又不可抛弃,则应如何创新?
商业本来为配套,但因价值及利润的最大化,怎么定位其业态。项目地处中心商业区的相对尴尬的微观位置,可借势的地方不多,如何差异化?
停车及交通组织解决项目商业部分的核心难点。
怎么兼顾政府的期望、开发商的利润和市场的接受与支撑三个方面。
《株洲宾馆项目前期定位策划报告》
之一:《市场研究篇》
之二:《定位篇》
之三:《物业规划篇》
目录
《株洲宾馆项目前期定位策划报告》
之一《市场研究篇》
城市解读
01
1、城市地位
2、城市规划格局
3、城市经济发展状况
长株潭融城核心城市之一
(长沙、株洲、湘潭)
中南地区最大的服装批发集散地
中南地区最大的物流中心
中南地区最大铁路枢纽
由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市
中南地区知名工业城市
1 城市地位
行政区划
全市行政区域面积11272平方公里,辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。人口369万。
市区面积542平方公里,建成区面积69平方公里;,。
历史人文及旅游资源
中华民族的始祖炎帝神农氏,曾在这里教民耕种,遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县,后历经沧桑, 几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1951年成立专辖县级市,1956年升为省辖地级市,1983年实行市管县体制,由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。株洲市有着光荣的革命传统。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要组成部分
炎
帝
广
场
2 城市规划格局
株洲城市远景空间结构为“一主三区”,城市人口为180万~230万人。
“一主”即城市快速环道为骨架的主城区,面积约150平方公里,是株洲主要核心地区;
“三区”即新马新城、云田新城和远景纳入市区的渌口城区。
同时,为配合长株潭三市两型社会的建设,株洲将向东北角规划拓展至35平方公里,在相关产业带动下,积极发展房地产市场,进而促进城市北聚,与省会城市长沙合拢。
房地产市场解读
02
1、总体市场背景
2、城市商业市场分析
3、城市住宅市场分析
4、客户调研0>统计分析
5、株洲房地产总体特征
2007年四季度至今,商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩,成交价格增速也明显放缓。整个房地产市场首次出现了从1998年以来,销售面积和销售额同时下降的情况,多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。
2008年我国主要城市房地产市场普遍低迷,出现供过于求、产品滞销的局面,业界称之为拐点。一线城市房地产市场降价销售已经成为众多发展商的普遍选择。房地产泡沫开始破裂。
土地市场降价销售,但依然持续低迷,土地流拍现象频繁;
在各大城市房产市场销售量严重萎缩的同时,房价调整已经在全国蔓延,各地新盘普遍降价促销。
关键词:楼市降温,交易量萎缩,房价下跌
1 总体市场背景
1 总体市场背景
1. 2 宏观政策分析
与此同时,为进一步规范房地产行业中各市场主体行为,引导我国房地产向良性健康的方向发展,政府在土地、金融、税收等各个方面采取了一系列紧缩性的调控政策。
2008年主要政策概览:
土地政策——
国务院,《国务院关于促进节约集约用地的通知》, ;<br办法》,;
国土资源部、工商行政管理总局,《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,;
金融、税收政策——
国家税务总局,《关于房地产开发企业