文档介绍：九亭丰禄商业广场项目定位及发展建议书项目本体属性与目标市场概况及研判区位:位于松江区九亭镇,地处沪松公路以南,虬泾路以西,沪亭北路以东,与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。建筑规模:本项目为集购物、休闲、商务、餐饮、酒店、办公为一体的综合商业广场,总用地36666平方米,,、,,绿化率35%,%。酒店、办公属性产品体量:41744平方米。商业属性产品体量:。初始定位:着力于满足区域内日益增多的中高收入中青年家庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求,基地内拟建商业、酒店、办公、娱乐等多项内容,其中商业和娱乐是其亮点和核心。结合购物、娱乐、办公、酒店,为人们提供多元化的选择,不仅将建成九亭镇中高档的商业中心,而且辐射整个松江区,成为一个充满活力的都市场所。九亭位于上海的西南部,是上海中心城区辐射长三角的西南门户。东与闵行区的七宝镇、莘庄镇相连,南接新桥镇,西邻泗泾镇,北与青浦区的徐泾镇相连,是松江区与上海中心城区连接节点,北临318国道、沪青高速,东邻闵行区,西接嘉金高速,南有沪杭高速,沪松公路、轨道9号线横贯东西,距上海市中心18公里、距虹桥机场8公里、距浦东国际机场38公里。九亭通过近10年的快速发展,实现了由农村乡镇向现代化城郊新镇的转变,工业和房地产业得到较大发展,涌现了奥林匹克花园、上海青年城、九城湖滨等一批知名楼盘。九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一,成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分,九亭地区面貌日新月异。人口规模:2008年末共有户籍居民31564人,%;外来务工人员采集数186538人,%(其中办理居住证的有132816人);境外人员3149人(其中常住人口1252人,临时居住人口1897人);人户分离人口17140人,%。建设用地规模:,。,。上海松江高科技园区--松江唯一的高科技园区;上海久富经济开发区;高优质农业园区--已形成“万亩蔬菜、百亩市场”的农副业发展新格局;九亭新镇区--地处全镇中心,总面积约7平方公里;九亭房产区--沪松公路以北万亩房产开发区,现已成为九亭发展第三产业的支柱。九亭板块位于上海西南城区、闵行与松江交界地带,是松江距离上海中心城区最近的板块。以沪松公路为界,九亭分为南北九亭,九亭南板块发展历史较长,生活配套设施相对齐全;北板块生活配套设施成熟度略有不足,但区域城市规划与建设层级较高,未来发展潜力被看好。九亭板块是近年来上海市有名的住宅地产开发和销售热点板块,板块内住宅市场随着2004年底奥林匹克花园项目的入住启动,经过四年多的持续开发建设,如今已建成和在建的住宅小区30个以上。同时受到虹桥交通枢纽、轨道交通9号线开通等利好性规划配套的影响,区域房地产价值从2007年开始就已得到大幅提升。北部新建城区南部老镇城区区位分析:随着交通等基础设施改善,特别是虹桥交通枢纽的建设和沪杭高速公路A8收费口的西移,九亭区位优势日益突出,九亭成为上海中心城区的西南门户,也将成为松江区对外公路交通枢纽之一。现状用地分析:九亭已经形成集镇中心区、房地产开发区、上海松江高科技园区、久富工业开发区、高优农业园等五大区域,总体结构较清晰、功能明确。本项目地处九亭老镇区和新城区的连接地带,作为商业项目,其消费来源方向必然以现今商业、生活配套缺乏的新城区为主导,而整个九亭目前并不具备现代化商务办公氛围。轨道交通9号线对九亭乃至整个松江的意义无庸置疑,但是目前9号线也存在着等候时间过长、站台配套建设滞后、出入人群过于拥挤等问题,急需地面交通的发展进行分流与配合。九亭地区目前的对外联系通道不畅,过境交通与地方性交通混杂,相互干扰严重。部分干道交叉口错位,形成交通瓶颈。为了改善现有的道路交通状况,目前主要有三项工程开始进入实际施工:九新公路大修项目(淀浦河桥南岸车新公路段),,红线宽32-35米,四快二慢,城市式道路。该项目2009年6月开工,2010年12月竣工。沪松公路拓宽工程(涞亭路至九泾路段),全长3公里,红线宽45米,四快二慢改建为六快二慢加人行道。今年主要完成方案论证和项目报批工作,2010年3月开工,2011年9月竣工。九亭大街与淀浦河路接中谊路。该工程是跨区连接路,全长540米,目前正在深化方案,力争年内完成建设。七宝、莘庄早已超越“闵行七宝”、“闵行莘庄”而独立存在,九亭要成功突围,也必须超越“松