文档介绍：福州“锦绣江南”项目价格策略
一、项目市场定位描述
金山现有楼盘从推出的产品形态来分析,大多定位在以中低档客户群为主,比如像金山碧水、金山明星、滨江丽景、金山明珠、金山豪景等一大批楼盘,定位在中档的楼盘也有几个,比如:闽江春晓、香江明珠、武夷明珠等。这些楼盘共同的特点是:(1)均价价位在2000-2600元/㎡,(2)产品户型以三房为主,三房面积分成两个档次:一个是以经济实用型三房,面积100-120平方,一个是以舒适换代型三房,面积130-140平方。(3)小区以多层为主,小高层为辅;(4)小区建筑密度高,规划无显著特点;(5)产品同质性严重,价格竞争激烈。(6)金山片区商业店面市场板块分散,没有主要特色,档次较低,开发商将店面作为一种住宅的辅助配套,没有充分重视店面价值的开发,没有一个楼盘对自己的商业店面进行专业的包装推广,所以形成店面滞销严重的市场困境。(7)2003年金山土地市场交易活跃,较多的开发商以80万元每亩的地价取得土地,而且大部分都是150亩以上的大盘,这些楼盘将会在04及05年陆续推出,这将是一个非常大的供应量,而且这些楼盘基本上以中低档住宅商品房为主,如果没有在产品及环境上作出自身的特点,那么价格的竞争将不可避免。
,,密度27%以下,绿化率35%以上,商业最大可做到总建筑面积的10%,沿闽江大道须布置18层以上的塔楼。这些规划指标从某种意义上说,政府实际上在告诉开发商,在这块土地上应开发成一个金山的标志性、高尚的楼盘。
通过对金山区的市场调研分析,结合本项目的自身优缺点,本案的市场定位基本上已经比较的清晰那就是:
1、项目整体定位走中高端路线,形成一个以低密度,高绿化率的高尚社区,尽力打造成一个福州新城区的“新城市标签”;
2、充分挖掘商业部分的价值,进行整体包装推广,商业店面的开发应充分重视。
3、项目主题定位应以健康、休闲、绿色、水景豪宅的形象呈现在市场面前。
4、客户群定位应以福州“中坚阶层为主”。所谓中坚阶层是指介于中产阶层与小资阶层中间,拥有较好的工作职位和一定的财富,有较可观及相对稳定的年收入及一套住宅以上的客户群;
5、商业店面的定位应以主题商业为主,加强对客户投资的引导,做一些高附加值的商业店面。
二、项目规划方案描述及项目产品定位描述
项目规划应以高附加值,高尚住宅为主体,建成“绿色—生态—健康”的生态住宅小区。良好的居住环境,是当今社会人人都渴求的,特别是住在城市里的人,对那到处都是污浊的空气,到处都是钢筋混泥土、到处都是喧嚣的生活气氛充满了厌烦之情,人们需要一块净土,需要清新的空气,所以本小区的目标就是要为人们提供一个“绿色—生态—健康”的居住环境。方案的规划要实现五个化:规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、环境公园化、小区人性化。
小区产品形态定位基本上是:四层以下叠拼别墅、小高层及高层建筑。
规划建议方案有二:
第一方案:“小高层+高层建筑”
第二方案:“连排别墅+小高层+高层”
三、项目定价的策略
(一)项目所在市场价格信息及相关楼盘价格资料(详见附表)
(二)估计成本和需求分析
本案楼面地价是:1100元/㎡,高层建筑28层,建安约为1700元,外加其他