文档介绍：贵州大学
硕士学位论文
我国房地产价格形成机制研究
姓名:李勇
申请学位级别:硕士
专业:工商管理
指导教师:陈泽明
20071101
摘要格高位运行机制的成因——是在投资性需求和投机炒作,以及区域寡头市场结构关键词:房地产价格,经济政策,货币政策,政府的政策,房地产市近几年我国房地产价格不断攀升,一直沿高位运行,已经成为当前经济发展过程中的一个突出焦点。本文结合我国目前房地产业的现状,经多方面的研究调查,通过分析影响房地产价格的主要因素和影响方式,重点研究了在投资性需求和投机炒作,以及区域寡头市场结构下形成的我国房地产价格形成机制。文章阐述了影响房地产价格的个因素,既供需因素、经济因素、人口因素、物理因素、环境因素、社会因素、政府政策因素、心里因素、品牌因素、国际因素和不可确定因素。分析了影响房地产价格波动的因素大致可分为:内生因素和外生因素。内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来的社会需求等:外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素的传导来实现对房地产价格波动的影响。以天津为例概括了我国房地产业价格变化的总体状况,并分析导致房地产价下形成的我国房地产价格形成机制。通过分析房地产价格高涨给整个经济社会带来的宏观影响、对银行信贷造成的风险以及对房地产业的不利影响,提出政府应在房地产行业中引入竞争、打破垄断,对如何形成有效的房地产价格机制提出具体对策和建议。场结构,寡头垄断贵州人学管理学院薎:毕业论义’
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本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,奎夏独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究曾做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名:本人完全了解贵州大学有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,’允许论文被查阅和借阅;本人授权贵州大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,.圆捎糜坝缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。·原创性声明期:关于学位论文使用授权的声明C苈畚日.‘
,与发达国家~相比偏高,已经远远超出了发展中国家ǖ暮侠砬把研究目的及意义本文的研究方法主要研究内容及研究思路近几年我国房地产价格不断攀升,价格虚高问题已经成为当前经济发展过程中的一个突出焦点。按照世界银行的标准,房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标,指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值,我国的房价收入比大于间。此外,从租售比、房价成本比、住宅空置率等多个指标综合来看,我国的房地产业价格虚高,存在泡沫。在我们树立科学发展观,努力建设和谐社会的今天,房价虚高引起的住房支付压力沉重、贫富过分悬殊等问题,会误导人们对市场功能的怀疑和反感,迫使政府动用行政性和计划性手段进行强制管理,从而使房地产市场改革的成果受到损失,甚至会冲击我国的金融业,引起灾难性的后果。因此,意识到房地产价格虚高的危害,怎样看待房价上涨,找出虚高原因,认识房地产价格影响因素和形成有效房地产价格机制。文章以经济学理论为主要研究方法,分别运用宏观经济学和微观经济学理论和工具分析了影响房地产价格机制的主要因素和影响方式,同时利用金融投资理论作为工具,运用实例数据对比,阐述如何形成有效的房地产价格机制。本文从房地产价格的概念、形成特征和主要影响因素入手,通过分析影响房地产价格的主要因素和影响方式,重点研究了在投资性需求和投机炒作,以及区域寡头市场结构下形成的我国房地产价格形成机制是,并提出:逐步完善和加大宏观调控政策,打破垄断,鼓励竞争,形成规范有序高效的房地产市场结构,从而形成有效的房地产价格机制。贵州人学管胖学院禝弦德垴
康夭鄹竦母拍钣胩卣房地产价格的概念房地产价格的特征房地产价格的概念十分广泛,它是建筑物价格和土地价格的统一,包括总成本和利润两部分。房地产价格种类繁多,不同的价格所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。从价格角度考虑可以把房地产价格分为:市场价格、理论价格、评估价格等三种价格。市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格;理论价格是指房地产的公允价值,其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格;房地产估价是房地产价值的评估,房地产估价方法有很多,最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法,其中市场比较法应用最为广泛,它评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。房地产价格与一般物价既有共同之处,也有自身特有的属性:⑼恋丶鄹不由生产成本决定;⒎康夭谋V敌杂朐鲋敌浴7康夭谋V敌杂朐鲋敌约中