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“清溪映墅”项目前期市场调查暨营销推广报告
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目录
第一部分青城山别墅市场情况
一、成都别墅市场概况·2
二、青城山别墅市场情况·12
三、青城山各区域板块市场情况·14
第二部分项目概况及客户定位
一、项目概况·20
二、项目分析 SWOT·21
三、目标客户群定位·23
第三部分项目价格及销售周期预判
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一、市场价格及项目价格策略·24
二、本项目价格预计·28
第四部分项目整合推广策略
一、项目卖点及目标客户群定位·30
二、项目整合推广策略·33
第五部分项目营销策略
一、营销基本思路·38
二、营销方式建议·38
三、营销环境营造·38
四、入市时机选择·38
五、项目营销计划·44
六、销售执行计划·48
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第一部分青城山别墅市场情况
一、成都别墅市场概况
(一)、 2007 成都进入别墅年放量集中产品多元化
今年,成都楼市的住宅市场上依旧热闹非凡。相对平静的成都别墅市场迎来了一个放量高峰。中海、置信、万科、龙湖等品牌开
发商纷纷加快产品开发脚步,出现了几盘同开的局面。中海·龙湾半岛、芙蓉古城·大宅门·紫玉园、蔚蓝卡地亚、麓山国际社区、
西贵堂、上善栖、珠江逸景·天生墅、我的部落、清溪·玫瑰园、紫檀山等一批高品质别墅项目的纷纷亮相,似乎在集体向业界宣告,
2007 年,成都楼市迎来了“别墅年”。
在别墅集中放量的大趋势下,目前成都别墅开发较为活跃的区域主要还是集中在牧马山、南延线(华阳)、青城山(都江堰)、光
华大道(温江)等郊县板块。此外,开发形态在激烈的竞争中不断地催生出各种新的形态,实现了高端产品的多元化。
1、建筑风格:创新风格提升竞争力
1992 年,锦绣花园在成都成功推出的别墅项目,结束了成都人有钱就买大公寓的历史,开始激发出成都别墅市场的巨大潜力。直
到现在,成都别墅在 15 年间经历了四次开发浪潮,当 TOWNHOUSE 住宅的理念被引入成都,当联排、叠拼的概念深入人心,当山水、
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森林、度假、经济、城市等类型别墅在市场中不断涌现,越来越丰富的别墅产品构筑了成都人的别墅情结。
在郊区房地产发展环境大为改观的情况下,各区域别墅开发正在进行思路的转变,开发理念的创新、意识加强,并与国内、国际
的先进开发模式接轨。成都市场上的别墅的建筑形态已经是多种多样,也几乎涵盖了常见别墅建筑形态有类型及其衍生形态。建筑形
态的丰富,满足了不同层次的购买者,拓宽了消费层面。但由于不同层次消费者的要求差异很大,别墅开发也更加强调产品的创新和
特色,以规避同质化。
目前各大板块别墅的开发形态在激烈的竞争中也不断地催生出各种形态,或紧跟国际国内潮流吸收先进经验,或发展中西风格结
合的别墅,或创新中式别墅及地方特色的别墅。一些别墅项目已经实现理念上的超越:欧式森林别墅、北美风情别墅、地中海风情别
墅、中式文化别墅等新元素、新概念成功地融入到产品中。
2、产品方面:经济型别墅渐成新宠
近年来,政府一方面提倡开发大众化住宅产品,一方面严格土地审批。在别墅用地的吃紧的情况下,开发商纷纷在有限的开发用
地上“精耕细作”,发挥土地的最大价值。同时,新崛起的中高收入阶层已经不满足电梯公寓的复杂居住环境,经济型别墅应运而生。
经济、适用、舒适等要素,正是经济型别墅的客观写照,目