文档介绍：沈阳万盈置业造化项目市场及项目定位建议
沈阳万盈置业
[造化项目]
市场及项目定位建议
戴德梁行 2007年9月
目录
沈阳市宏观经济概况
沈阳市房地产发展概况
本项目及周边基本概况
三环周边百万平米开发项目典型案例分析
项目周边在售项目典型案例分析
项目周边在售项目客群调查5>研究
本项目SWOT分析
本项目的市场突破
本项目定位研究
本项目营销推广建议
梁行简介及项目组人员介绍
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10
19
25
33
38
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这是一个建筑面积近百万平方米的超级大盘,她的建成将完成一次沈北区域的升级改造运动。
而更为重要的是,这次运动不仅将对城北区域传统的形象发起挑战,更意味着一种地产开发理念和全新生活方式的刷新和开始……
第一部分
沈阳市宏观经济概况
城市概况
沈阳市是辽宁省的省会
东北地区最大的中心城市
全国重要的工业基地
国家级历史名城和旅游城市。
沈阳市全市总面积为12,980平方公里,其中市区面积3495平方公里
,,占71%
沈阳
以沈阳为中心,半径150公里范围内,集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市:钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、0>煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食煤炭基地铁岭。这些工业基地的消费者均有巨大的消费潜力。
辐射人口达1,200万
合计
320亿
铁岭
本溪
394亿
辽阳
抚顺
1160亿
鞍山
沈阳
2006年沈阳市周边城市GDP
辐射范围
沈北新区
沈西工业走廊,规划总面积850平方公里,建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地
大浑南地区,规划总面积1400平方公里,建设新城区、高新区、物流区
沈北新区,规划总面积1098平方公里,建设以农产品和食品加工业为主的国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区
棋盘山风景区,规划总面积203平方公里,建设东北地区风景旅游度假胜地
金廊和银带,规划面积45平方公里,建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区
东西南北中五大空间发展格局全力推进沈阳振兴
资料来源:沈阳统计局
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5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
年
1-6
月
GDP
(万元)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
增长率
(
%
)
GDP
GDP
增长率
近年来,沈阳的经济稳定、健康发展,经济总量不断扩大,国民经济保持较快增长,经济向好。
1998-2007年6月国内GDP生产总值稳步增长,06年统计达到2483亿元,全国排名第19位。
1998-2007年6月城镇居民年人均可支配性收入及消费性支出亦稳步上升,。
地铁一号线2005年11月18日开始施工。
地铁二号线2006年11月18日开始施工。
沈阳地铁一号线、二号线周边项目普遍单价均与同区项目高出500-1000元/㎡。直接拉近中心区与边缘区域的价格界限。
随着地铁建设的推进,带动地铁周边地产项目开发。
第二部分
沈阳市房地产发展概况
1998年-2003年,房地产投资总额稳步上升,2004年以来增幅迅猛,%
1998年-2007年6月份沈阳市房地产投资总额分析
1998年-2007年6月份沈阳市房屋施工面积及竣工面积分析
2004年-2006年,沈阳市商品房施工面积快速增长,竣工面积始终保持在800-1200万㎡之间,市场新增供应量持续增高
1998年-2007年6月份沈阳市商品房销售面积与销售额分析
自2002年以来,沈阳市销售面积增幅加大,2006年出现强劲增长,约1300万㎡
2002至2007年上半年,沈阳商品房整体销售价格增长幅度平稳。
1998年-2007年6月份沈阳市商品房成交均价分析
沈阳房地产市场较起步晚,但发展速度后来居上;
2005年,受国家宏观调控影响,市场发展速度有所减缓,市场渐趋理性,但整体仍呈平稳上升态势;
2005年后,国内其他城市知名开发商及外资开始集中进入沈阳地产市场,沈阳地产的开发模式由分散的小规模开发向成片开发、大盘运作模式转变速度加快,2007年起,规模化开发成为沈阳地产主导;
受经济持续快速成长、城市外扩步