文档介绍：万科假日风景项目营销执行方案2007-152页(伟业顾问)
我们已经拥有支点——
很明显,如果能够准确地确定支点同时施以足够有效的力量我们就能够撬动万科假日风景辉煌的07年谨呈万科假日风景——预祝开发成功!3
报告框架执行目标攻略任务环境与资执行保障源利用与团队4
目标任务?伟业营销目标?营销资源认识??项目认知??项目定位??客户定位5
伟业营销目标8个月·10万平米·11000元/平米6
营销资源认识——项目认知——总体条件双林南路现状公园小??项目总用地面积: 平方米屯路??总建筑面积:416500 平方米??是目前区域内最大的项目万恒一期??开发周期较长,未来潜力巨大。速高石京??。??住宅产品分为多层、小高层、高层??商业为底商产品,供5400平米,沿大瓦窑北路分布;??SOHO公寓位于C地块东北角,产品为7LOFT
营销资源认识——项目认知——产品周边资源环境解读玉长安街延长线泉西西南路莲石快速路四(环小屯双林南路路MK2)速高石京项目地块?项目所处位置交通可达性较强,与西部各区域均有现状路或在建道路的连接,可享受玉泉路、五棵松等西部较成熟的大配套。?地处北京第一道绿化隔离带地区,居住与生态环境较好;用地东侧是小屯路,路况很好,短期内将会实现50米绿化带、有一定景观资源;?项目北部为现状公园。项目北侧的公园交通便捷、大配套丰富、景观生态环境优越8
营销资源认识——项目认知——总体规划高层区SOHO 紧致,不乏情趣立交停车?集中的园林、绿化,面积较大,景观性较好?半围合式布局?立交停车、新颖独特?不同产品分区明确多层、小高层集中园林9
营销资源认识——项目认知——产品构成项目C地块产品构成主要分三种:(LOFT):%米的两居室为主,%%80平米左右两居产品。SOHO产品50、%交房标准为毛坯。10
营销资源认识——项目认知——户型??实用性强餐厨结合??舒适性强??精致紧凑?户型方正?小进深、大面宽?空间紧凑,同时注重居住舒适感三房朝南11
营销资源认识——项目认知——社区园林精美园林,与紫台比肩?园林配置及设计与紫台水平相当;将成为项目一大卖点,并有增强升项目价值感。?集中园林容易做出主题,景观更显生动;?局部文化性强的小品增加社区情趣品位和参与性。?立交停车视觉效果突出,新颖生动。12
营销资源认识——项目认知——外立面紫台效果图内敛、雅致,文化气与身份感并蓄??外墙面采用仿面砖涂料,与紫台基本一致??外观不乏时尚气息,色彩含蓄、庄重,有较强的文化感及价值??简洁明快13
40C1513095营销资源认识——项目定位——项目核心价值提炼万科假日风景地块其他产品开发商势优牌品境环位区力潜争竞通交林园型户面立动互势大模规资品主总万执板西奥城,市便精,万,宏时源位平力科行公块南运市追未场捷致借科具观区尚成理条万米地能园,四带化求来总,园势紫备环内雅一熟、件、两产细力、核环动快更竞体可林互运台良境最平致品大大美舒间梳居,化、绿心外,速高争供享、衬做近好平大米区、牌配适、地产化区,潜波利不应受新,在运稳项三文套紧产品带边西力及益大短西颖互咫营上目居万化凑第精缘澳巨与可缺部精帮尺空升及,14
营销资源认识——项目定位关键点万科效应核心边缘区域大盘市场稀缺产品品牌号召力城市化推动成熟紫台—2精致舒适产品核心内涵来自万科,满足中高端生活需求和生活情趣的精致、舒适型产品具有强成长潜力的城市公寓项目定位项目定位快速的城市化进程中,向“金色”过渡的“假日风景”明日核心区内的“低密度”城市高端公寓万科紫台兄弟版15
营销资源认识——客户定位——万科13类细分人群的定义?青年家庭–社会新锐?青年之家1:年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无孩子、无父母)?青年之家2:年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无孩子、无父母),老人为子女购房,且不和子女居住,称为青年之家2?青年持家:年龄25-34岁或者已经结婚的青年+ 父母?孩子家庭
–望子成龙?小太阳:0-11岁小孩+ 父母?后小太阳:12-17岁小孩+ 父母?孩子三代:老人+中青年夫妇+18岁以下孩子?老人家庭–健康养老?老人一代:(准)空巢中年或老年?老人两代:老人+中年夫妻?老人三代:老人+中年夫妻+18岁以上孩子?富裕家庭–富贵投资?富贵之家:收入(包括教育、职务等资源)远高于其他家庭的家?投资:把买来的房子用来出租或再次出售?务实家庭?务实之家1