文档介绍：筼筜书院项目市场研究策划报告
2009年6月30日
第一部分:市场分析
一、厦门总体市场分析
(一) 厦门概况
厦门位于中国东南沿海,台湾海峡西岸,与台湾隔海相望。下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。
,海域面积300多平方公里。,常住人口为233万人。
厦门是中国最适宜居住的城市之一,拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等殊荣。
(二) 厦门宏观经济运行环境
2000年至,2007年,厦门GDP年平均增长率一直保持在16%以上。2008年厦门市GDP(地区生产总值),%,增速为近22年来的最低。经济走势受金融危机冲击明显,但总体实现稳定发展。2008年,厦门市城镇居民人均可支配收入23948元,%。农民收入连续四年保持两位数增幅。2008年,农民人均纯收入8475元,%。
(三) 厦门房地产现状

2008年土地市场,“流拍”成为上镜率最高的关键词。厦门在2008年共出让了48宗国有经营性建设用地(不计工业),成交23宗,流拍25宗,流拍地块略多于成交地块。,仅为2007年()的五分之一。
地块多数流拍,土地成交乏力。
2008年2月9宗地块全部流拍;4月10宗商住用地中4宗流拍;6月12宗地块5宗流拍,有两块岛内土地还经过较为激烈的竞拍,年度单宗土地最高成交楼面价7975元/平方米也出于此次拍卖。6月也大致维持这一局面,12宗土地5宗流拍,8月、9月和10月也分别有土地流拍,只有12月2宗商业金融用地成功出让。可以看出2008年商住用地受到冷落,土地供应类型调整为以商业办公为主后,市场似乎有些起色。
楼面地价止涨回平。
近年来,厦门土地价格一直呈上涨趋势,以商住用地为例,,%%,。而2008年终于止住长势,,%。从个案来看,除了4月8日2008G01(本案)与2008G05地块经过较为激烈竞价外,其余商住地块基本商底价成交。可以看出,随着楼市的降温,土地市场同样趋于理性。
国企拿地成为主力。
2008 年成功出让的商住用地,绝大多数都被国有房企收入囊中。这主要是由于厦门国企开发商多为品牌开发商,资金实力普遍较强,在财政、银行方面都有诸多可利用资源,抗风险能力
强于一般的民企。

2001-2007年,厦门房地产投资快速增长,其中2006年最高涨幅达到94%,%。
2008年房地产投资回落,,%,这也是6年来厦门房地产投资首次呈现下降态势。

量价齐跌,近期略有回暖。受到2007年9月27日房贷新政的影响,厦门楼市进入观望期,具体表现为交易量大幅度下跌,成交均价明显下挫。到2008年下半年,众多楼盘开始低价、特价促销,成交量开始回升,但多数楼盘的销售压力依然很大。
1)2008年商品房销售量回落
,%。主要是受到房产新政的影响,楼市观望、销售缓慢。
2)商品住宅成交量萎缩,近期略有回暖。
受到房贷新政影响,2008年楼市低迷,全年有8个月商品住宅成交量未到10万平米,,。
去年下半年后,厦门众多楼盘推出特价房概念,在很大程度上促进了项目的销售,尤其在年末岛外诸多项目的大幅度价格下调,也促使了近两个月成交量的快速走高,到今年1月,。
3)商品住宅成交均价走低
2008年商品住宅均价为9722元/平方米,比去年的9456元/平方米,一平米单价多了265元。
虽然全年住宅均价呈现保持在高位,但月度均价呈现明显下调的态势,到今年1月,均价只有6513元/平方米。
2008年下半年,近期房价的走低主要是因为厦门多数楼盘通过特价房或团购房的模式价位下调,下调幅度在30%以上,而目前成交的主力房产则以低价房为主,成交结构的变化也带动了月度均价的走低。
4) 购房群体中,外地客群比例超过本地客群。
从2008年1-11月厦门市商品居住用房的购房人