文档介绍：宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略
宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略
谨呈:深圳鸿威房地产开发有限公司
项目研究工作的阶段划分
2004/11/14
项目定位与整体发展战略
前期资料收集、整理
下一步工作
2004/11/21
2004/12/07
形象定位
客户定位
产品定位
项目整体发展战略
启动区项目发展定位
项目物业发展组合建议
市场调研
项目启动区及物业发展组合建议
8个工作日
15个工作日
2004/12/27
项目背景
项目区位
宜兴市为无锡市辖内的县级市,位于江苏省南端,太湖西岸和沪、宁、杭三角中心。距离上海180公里,距无锡50公里,距南京150公里,距离杭州160公里。
项目所在地为宜兴市丁蜀镇,为宜兴市城区双镇之一,项目到宜城镇约15分钟车程。
地块位于丁蜀镇老城中心边缘
项目技术经济指标
1
2
3
总占地:
总建面:
容积率:
建筑密度不大于28%
绿地率不小于35%
地块一:占地约3千平米,为公建绿化用地
地块二:占地约7万平米
地块三:占地约4万平米
丁蜀镇用地规划图
客户目标及限制条件
约束条件
三年内完成开发
启动区开发面积为30%,2005年10月前开盘
项目税后利润率达到20%以上
以项目为契机,进行长期开发
树立品牌,成为当地房地产开发的标杆
客户的目标
项目定位及整体发展战略
世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图
界定问题
问题的结构
性分析
实施分析/
找到解决方案
与客户交流
有没有/可不
可能有问题
(或机会)?
问题结构化?
解决的思路?
我们能做什
么?
我们应该做
什么?
信息交流,
解决方案的
修正。
世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图
界定问题
问题的结构
性分析
实施分析/
找到解决方案
与客户交流
有没有/可不
可能有问题
(或机会)?
问题结构化?
解决的思路?
我们能做什
么?
我们应该做
什么?
信息交流,
解决方案的
修正。
界定问题:
我们采用S-C-Q结构化分析方法
我们应该怎么办
我们如何实施解决方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
情境(Situation)
(公认事实)
plication)
(推动情境发展并引发矛盾的因素)
疑问( Question )
(分析存在的问题)
需要完成某项任务
存在某个问题
存在某个问题
采取了某项行动
发生了防碍我们完成任务的事情
知道解决的方法
有人提出一项解决方案
行动未能奏效
资料来源:世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型
资料来源:世联模型
?
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果,想得到其它结果
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
S:情境(situation)——
项目背景事实(原挂牌规划、用地现状)
挂牌获得土地开发权
楼层不高于五层
丁蜀镇整体出让规模最大的住宅用地
项目地块现状
地块为农田,规模较大
地块内无拆迁
地块周边有部分农民房、工厂及运煤码头
地块离镇区中心有一定距离
现实情景潜在事实
规划可局部突破
楼层可以突破
在当地具有较大的影响力
项目地块现状
地块无特殊资源
地块较为平整
项目开发次序、开发量受周边工厂及码头搬迁影响
地块相对陌生
S:情境(situation)——
项目背景事实(城市背景)
城市背景
宜兴市属于三、四线城市,房地产刚启动
宜兴城区双镇之一,但仅属于城区副中心,以陶瓷产业为发展方向
全国知名的陶都
现实情景潜在事实
城市背景
成本控制非常关键
房地产市场具有较强的区域性,同时陶瓷产业链带来独特的潜在客户群
S:情境(situation)——
项目背景事实(城市背景)
市场容量有限
房价空间有限(“天花板”)
成本控制是关键
内向型市场,区域内消费者为主
核心客户为当地中高收入群体
消费者有限理性,容易跟风
市场需要引导
处于房地产发展的初级阶段,产品差别不大,地段、价格是竞争的主要手段
产品水平低,设计过时,主要满足对物业空间的需求,极少有生活方式、精神层面的诉求体现
世联对三、四线城市房地产市场特点总结
S:情境(situation)——
项目背景事实(市场现状)
市场现状
宜城镇为未来开发热点,环境及城市功能优于丁