文档介绍：中欣项目营销思路
第一部分 -------------------------------- 市场分析-项目分析
本案推导结构
项目的卖点
市场分析
产品角度
人群分析
市场机会点
锁定目标群
攻
击
实
施
产品定位
产品策划
竞争策略
推广策略
本案市场分析 ----------------------------------------
市场概述
2004年,受国家宏观调控政策的影响,长沙市房地产开发投资增速有所回落,但是在旺盛的市场需求拉动下,房地产开发仍保持了较快增长,房地产市场供销两旺,商品房价格增幅较大,房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。2005年随着二次调息及七部委意见的下达,全国房地产面临着进一步的调整。
1、市场处于稳步发展期
长沙市房地产开发增长速度减慢,目前处于稳步发展期:
2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比:
总开发量(㎡)
住宅开发量( ㎡)
商业开发量(㎡)
04年
682,7401
582,1601
100,5800
03年
739,8812
652,2225
87,6587
差额
-57,1411
-70,0624
+12,9213
2、市场需求持续旺盛
2004年,长沙市共成交商品房38671套,,,又创历史新高,%、%%,增幅较大,增速加快。随着居民收入水平的不断提高,居住品位的不断提升,消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米,%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米,%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差,导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。
3、房价走势基本平稳
据长沙市房地产交易中心统计,2004年,长沙市商品
房的销售均价为2738元/平方米,%。其
中商品住房销售均价为2391元/平方米,比去年上升了
%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求
之间存在较大反差,导致2004年我市商品房价格涨幅较
大。据长沙房地产2005年一季度的统计,长沙市商品房的
销售均价为2800元/平方米,比长沙同期房价涨幅有所下
降。
4、大盘进代已经来临
随着长沙市政府迁住河西新址,阳光100、金牛山庄等一
批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带
动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前
期准备工作
6、05年市场堪忧
宏观调控的大环境下,全国房地产面临新的挑战。
七部委意见下达,使众多消费者持币观望。
大盘时代来临,加速品质竞争,房地产面临洗牌。
土地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升,易形成有价无市。
05年调控风波不断,对市场影响较大,开发商对后市不可期望太高。