文档介绍：前
言
感谢贵司的盛情邀请,让我司有机会对东莞市塘厦镇138#万新大厦底地块商业项目进行实地考察,并提出项目合作方案。
塘厦镇万新大厦底商138#地块商业项目位于东莞广州市中心城区,水荫路与天河路交汇处,市塘厦镇镇中心,东临金阳光酒店等,南接环市北路,西连湖柏路,北靠华强三洋厂,项目占地面积482803924平方米,建筑面积144840平方米,规划为现代化商住综合体。商业建筑面积14926平方米。我司在未对项目进行详尽的市场调研之前,通过对区域当地商业环境的初步考察和了解,现就项目总体定位、规模结构、功能配比、建筑结构改进等租售关系及组织几个核心问题提出我司的基础判断,并就双方合作方式提出框架性意见。我们希望通过系统、专业的前期策划、招商运作和开业筹备,使项目成为塘厦镇乃至东莞市的商业新地标使项目成为所在区域内商业新地标。
我司是国内首家由一支完整专业团队直接组建的购物中心管理集团我司是国内首家由一支完整专业团队直接组建的商业管理集团,对商业地产项目的策划、开发和运营具备丰富的经验。如我司有机会运营此项目,我司将调配拥有丰富操作经验的人员,整合最强的团队,通过严密组织和紧密合作,使项目获得成功。
期望有机会与贵司达成合作。
广州世品国际商业管理有限公司
董事长:
谢仕平
二〇〇八年十一月七日
第一部分项目周边商业及零售状况环境调查
1. 塘厦镇主要零售商业网点
1、大新百货
地址:塘厦迎宾大道宏业路
结构: 4层独立建筑密闭式购物广场
面积:近4万平方米
业态楼层分布:1层数码通讯、服装, 2、3层大型综合超市,4层服装城服装
品牌档次:青春时尚类、大众化,中低档
商业运营模式业态:专卖店、超市、百货公司:2、3、4层为超市、百货,1楼设内街和独立式商铺
2、天荣百货
地址:塘厦镇迎宾大道与环市路交汇处
结构:地下1层停车场,地上4层,密闭式独立建筑
面积: 5万余平方米
主力店重点品牌:国美电器、肯德基
业态: 1层设肯德基,1、2、3层为综合集高档化妆品、黄金首饰、综合超市、药店、服装、床上用品于一体的综合性传统百货公司(经营品类为化妆品、黄金首饰、综合超市、药店、服装、床上用品等),4层为大众化服装折扣店、娱乐城
品牌档次:中低档,少部分中高档
商业运营模式:传统百货
3、花园商业街
地址:塘厦镇花园街
结构:沿街开放式步行街商铺2-4层。
长度: 600余米
业态及品类:中小超市、服装、运动休闲、床上用品、餐饮
品牌档次:以中低档为主
商业运营模式:开放式步行街
4、三正休闲购物城
地址:塘厦镇宏业开发区
结构:沿街商铺2-4层+休闲广场
面积: 50000平方米,其中综合商场3000平方米,步行街250米
业态:综合百货,集服装、化妆品、运动休闲、床上用品、餐饮于一体的商业步行街
品牌档次:大众化、中低档,少部分中高档
商业运营模式:传统百货+开放式步行街
5、大新商业广场
地址:塘厦镇花园街花园中心大楼
结构:花园中心大楼底商裙楼1至4层,商场上盖住宅塔楼
面积:近2万平方米
业态楼层分布:1层大新通讯,1、2、3层综合超市,4层百货公司服装城
品牌档次:青春时尚类,中低档
商业运营模式:业态:超市、百货公司
6、缤纷时代广场
地址:塘厦镇莲湖新明路
结构:3层独立建筑
面积:
业态:涵盖酒店、娱乐、超市、百货、农贸市场等多种休闲娱乐配套,并建造了5000多平米的休闲广场
品牌档次:中低档为主,小部分中高档
商业运营模式:超市、百货、开放式步行街
7、盈峰购物广场
地址:花园街和塘厦大道北
结构: 4层底商,上盖住宅塔楼(丽骏豪庭)
面积:51363平方米
业态:1楼设独立商铺,4楼设餐饮、娱乐,2、3楼为人人乐超市+崇尚百货+盈锋家居
品牌档次:招商中,规划以中高档为主
商业运营模式:购物中心
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●品牌档次基本以大众化、中低档为主。
商
零售业态以中型超市、传统百货业、开放式步行街为主,业态发展处于较初级阶段,缺乏综合性大卖场、专业店、购物中心等新型业态。
现有零售网点规模不大,多为社区型商业,以单一的购物功能为主,兼有少量餐饮娱乐配套。网点分布较为零散,尚未形成聚集度较高的商圈。
市场空白点在于未有综合性、中高档、一站式、休闲化的购物中心。
第二一部分项目核心问题建议
一、项目优劣势分析
本商业项目为万新大厦底商项目,万新大厦塘厦镇138#地块项目位于镇广州市城市中心区中心,水荫路与天河路交汇处,南临天河路,西侧以7米宽规划路与华信大厦相邻,东侧以7米宽规