文档介绍：对农村集体建设用地流转的几点思考
苏星辰
在当前市场经济条件下,中央要求全党努力学习实践科学发展观,国土资源部门如何运用科学创新理念,把土地资源作为一种特殊商品,推向市场并接受市场机制的调节。同时根据中央有关文件精神,作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权,在使用制度上如何进行科学合理的改革、进入市场流转,实现经济发展与国土资源保护双赢的目的,是当前国土人融身深入学习实践科学发展活动,需要进行认真研究、深入探讨解决好的问题。
一、集体建设用地流转的社会意义
集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制,促进城乡土地资源的合理利用,推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义:第一,集体建设用地的流转,是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民向中小城镇集聚。集中建设农村居民住宅,不仅可以使村庄复耕,有效增加耕地面积,还可加大对中小城镇基础设施建设的力度,推动农村城镇化的进程。第二,有利于城乡土地统一规划的制定与实施。把城乡土地纳入一体,在统一的制度架构下,通过建设用地供应总量控制,统筹城乡土地用途分区管制,可以确保保护耕地的基本国策的实施。从我国国情看,耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出,集体建设用地的市场流转,将大大提高土地利用率,使土地资源得到有效配置,可大大减缓国有建设用地需求对农用地的压力。
第三,有利于农民集体土地财产价值的实现。集体土地是农民的最重要的财产,通过建设用地使用权的流转,不仅使农民能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设,同时农民也能获得地租收益,保障了农民的财产权益。
二、集体建设用地流转的必然性
早期的集体建设用地流转,一般为进城务工经商户向集镇或城郊结合部的农民租赁房屋,作为经营和生活居住场所,然后,随着进城镇务工经商者的资金积累,出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城镇转移的必然产物。
土地市场的逐步培育带动了集体建设用地的大规模流转。国有土地使用制度改革,把国有土地的无偿无限期使用改为有偿有限期的使用,使土地市场成为我国市场经济体系中的重要组成部分,在土地资源的优化配置和城市建设的资金筹措等方面发挥了不可替代的作用,对缓解城市建设资金压力,改善城市基础设施,扩大城市承载能力,吸纳农村进城人口,发挥了重要作用。以国有土地使用制度改革为主要内容的土地市场培育发展过程,在多方面影响着集体建设用地的流转。一方面是入市的国有土地往往来源于向农民集体征用土地,原存量国有土地入市只占很少的份额。另一方面是土地价值的凸现、政府征用土地补偿与出让价格的巨大反差,导致集体建设用地直接入市。
集约利用土地,提高土地利用率要求集体建设用地有序流转。集体建设用地的流转在市场经济大潮中势不可挡,这既有社会经济发展、农村人口转移的外在需求因素,又有在土地市场不断发育的大背景下,土地价值不断凸现,集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素,同时,也是我国实现土地集约利用,提高土地利用率的必然选择。
三、集体建设用地流转的类型与形式
1、集体建设用地流转的分类
按流转对象进行分类,参与集体建设用地流转的主体呈现多元化发展趋势,转让出租方既有乡(镇)、村、组集体经济组织等土地所有者,也有乡(镇)村企业和个人等土地使用者。受让方既有本集体经济组织内部成员,也有相邻集体