文档介绍：知己知彼:市场分析与自我解读2隆中对:项目自身审视及产品建议3战术执行:产品力提升及营销策略41众生相:宏观调控下的楼市百态5目录同样的背景下,各开发商的应对措施1众生相:宏观调控下的楼市百态金融危机冲击楼市经济复苏,楼市回暖并逐渐升温限购政策下楼市低迷无锡自限购令出台之后,投机、投资性需求已基本退出市场,总体成交量维持低位运行,:-:房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%:商品房资本金比例20%::::::2-7月连续3次加息楼市进入历史最底谷调控历史回顾大环境下的应对选择当前市场环境下,刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草金科米兰金域缇香太湖国际社区时代上城限购后去化:45套/月限购后去化:64套/月限购后去化:160套/月限购后去化:49套/月均价:高层7328,洋房9870均价:高层9128,洋房11326均价:高层9543,洋房13552均价:高层9639,小高层12194降价促销积极调整价格策略,调整产品宣传万象城,加强未来生活实景体验感提升产品丰富度,调整价格策略可售余量:㎡可售余量:㎡可售余量:10万㎡可售余量:㎡项目总余量:29万㎡项目总余量:31万㎡项目总余量:98万㎡项目总余量:85万㎡后续开发周期:3-4年后续开发周期:4-5年后续开发周期:8-9年后续开发周期:7-8年积极调整价格,推出刚需产品,现金为王典型项目分析楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积8#高层34两梯五户123、859#高层34两梯五户123、852#高层22二梯三户143、64、1372#8#9#别墅洋房滨河景观入口入口楼栋号开盘报价(元/㎡)成交均价(元/㎡)精装修标准(元/㎡)分析8#9#1030096001200位于入口处,相对嘈杂2#12000110001300景观较佳,采光通风性较好目前在售2#和8#9#位置不同,以位置较好的2#楼作为标杆产品,位置较弱的8#9#小面积产品降低价格,作为主力产品,丰富产品线,标杆与主力组合销售。金域缇香在售同学组团楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积同学组团30、31、32#高层34二梯四户119、93洋房10-13#多层6二梯二户116、143、164、275楼栋号开盘报价(元/㎡)成交均价(元/㎡)精装修标准(元/㎡)分析同学组团30、31、32#7000元/㎡6915元/㎡——位于高架旁,噪音相对较大洋房10-13#8300元/㎡8020元/㎡——社区核心位置,景观较佳,目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品,价格较低,以跑量为主,同时以多层洋房产品树立标杆,组合销售。金科米兰米兰目前二期高层余房销售中,即将推出三期繁华里对外报价7300元起,降价幅度较大,同时结合标杆洋房产品销售,丰富产品线。一期(洋房)09年8月开盘二期(高层、小高层)10年7月开盘三期(高层、小高层)11年11月初开盘四期(高层、小高层、超高层)预计2013年上半年入市首推3幢楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积二期4、5#高层33二梯四户85、126、141洋房B8、B13#小高层7二梯二户123、143、217三期高层3、4、5#高层23二梯四户87、120、139楼栋号开盘报价(元/㎡)成交均价(元/㎡)精装修标准(元/㎡)分析二期4、5#9500元/㎡9485元/㎡——太湖大道沿线,环境较为嘈杂洋房B8、B13#11000元/㎡10427元/㎡——社区核心位置,景观较佳,三期高层3、4、5#7300元起————即将推出产品,降价幅度较大时代上城二期(已交付)三期(部分交付)四期(在售)五期(在售)湖滨东区湖滨西区一期(已交付)36万㎡的中央港湾区无锡大剧院项目高层限购令实施前均价10500元/㎡,限购令实施后迅速调整价格策略,通过多次降价,目前均价已基本回落至2010年水平。目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡,实际已成为太湖新城的价格洼地。拾壹峯组团主推刚需型房源,结合万象城以及无锡大剧院35万㎡中央港湾区完善规划销售,同时通过多次加推降价,取得良好销售成绩。太湖国际社区