文档介绍：¾郑州【丰乐路地块】
第一阶段市场研究部分工作提案
致谢
首先感谢瑞亨置业有限公司公司领导对我公司的信任,带着诚挚的谢意,我
们开展了项目前期市场调研工作,经过近一周的努力,从项目实际出发,结合我
司数据库理论分析结果,我们顺利完成了项目的前期市场调查工作,下面我们将
对郑州市房地产市场调查的情况做详细阐述,不足之处,还望各位领导批评指正
!
在此,我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢!
目录
第一部分 2009—2010年中国宏观市场分析
第二部分郑州市场分析
第三部分区域市场分析
第四部分区域特征及周边代表楼盘个案分析
第五部分潜在竞争分析
20092009--20102010年中国宏观市场年中国宏观市场分析分析
¾ 09年政策分析
核心保增长
特征前期宽松平稳,年底政策突变
信贷政策税收政策住房政策土地政策
9 09年1月3日,四大国有银行宣 9 5月21日,国家税务总局制定《土 9 6月2日,住房与城乡建设部,国 9 4 月 24 日,住房和城乡建设部、监
察部治理房地产开发领域违规变更规
布,只要08年10月27日前执行基地增值税清算管理规程》,规定家发展和改革委员会,以及财政
划、调整容积率问题专项工作电视电
、无不良记录符合下列条件之一的,应进行土部联合印发了《2009-2011 年廉
话会议在京召开。将对建设用地规划
优质客户,均可申请7折优惠利率。租住房保障规划》,到 2011
地增值税清算:一是开发项目全变更、容积率调整中玩忽职守、权钱
年,基本解决747万户现有城市低
9 5月27日国务院发布《关于调整固部竣工、完成销售的;二是整体交易等违违法行为进行严厉查处。
收入住房困难家庭的住房问题。
定资产投资项目资本金比例的通转让未竣工决算开发项目的;三 9 5 月 15 日,国土资源部下发《关于
知》中明确,保障性住房和普通是直接转让土地使用权的。进一步健全实物配租和租赁补贴切实落实保障性安居工程用地的通知》
相结合的廉租住房制度,并以此
商品住房比例为20%,其它为30%。 9 5月25日,发改委公布了《关于要求,各地要加快编制、修编2010至
为重点加快城市住房保障体系建
9 6月19日银监会发布《关于进一步 2009年深化经济体制改革工作的 2011年和今年保障性住房用地供应计
设,完善相关的土地、财税和信划。
加强按揭贷款风险管理的通知》意见》,提出今年将由财政部、
贷支持政策。
中要求,重点支持借款人购买首税务总局、发改委、建设部负责 9 8 月 21 日,国土资源部下发《关于
严格建设用地管理促进批而未用土地
套自住房的贷款需求,严格遵守研究开征物业税。 9 12月14日,国务院召开常务工作
利用的通知》,进一步加强建设用地
二套房贷政策。会议,发布促进房地产业健康发
9 12 月 9 日,国务院常务会议研究管理,依法纠正和遏制违法违规使用
展的“国四条”,第四条要求
9 10月16日七部委联合发布《关于完善促进消费的若干政策措施,将农村集体土地等行为。
“继续大规模推进保障性安居工
利用住房公积金贷款支持保障性个人住房转让营业税征免时限由2 9 12月17日,财政部、国土资源部、央
程建设。
住房建设试点工作的实施意年恢复到5年,遏制炒房现象。行、监察部等五部委公布《关于进一
见》,提出在优先保证职工提取 9 12月23日,财政部和国家税务总步加强土地出让收支管理的通知》,
将开发商拿地的首付款比例提高到了
和个人住房贷款、留足备付准备局出台了《关于调整个人住房转
五成,且分期缴纳全部价款的期限原
金的前提下,可将50%以内的结余让营业税政策的通知》,值得关
则上不超过一年。
资金贷款支持保障性住房建设, 注两点:一,普通住宅交易受到
利率按照五年期以上个人住房公税收优惠;二,各地要严格清理
积金贷款利率上浮10%执行。
2009 年宏观经济政策以“保增长”为重点,中国经济之所以先于世界其他国家
走出经济低谷,主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策:4 万亿财政
我们观点
投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。而具体到房地产市场上,也
依托本轮调控走出低谷,将08年压抑的市场得到爆发性的膨胀,从而促成了09年
的楼市神话。
说明:“国四条”最早虽然是在09年12月份提出,但其效力显现和地方政府出
台施行措施还是在2010年初,因此,将该部分分析放入下半部分。
¾ 2010年政策分析
核心调整结构,稳定增长
特征调控由