文档介绍：市场研究部分
前言
农历牛年,对于房地产行业而言,这一年的确很“牛”。上半年突如其来的成交放量和价格飙涨,几乎让所有业内人士惊了个目瞪口呆。2008年当囊中羞涩的开发商还在讨论是否能熬过寒冬的时候,转眼间很多售楼处就卖掉了好几年的库存,整个楼市也仿佛一下从寒冬进入了盛夏……
09年已经过去,2009年的辉煌不代表2010年还会继续辉煌,2010年的整体市场前景还是充满了较多的不确定性。对于本案目而言,如何从2009年总结中学到经验,从2010年展望中看到市场发展方向,利用好区域的相关利好规划,认真分析所面临的竞争市场,本项目才会在接下来入市之前做好充足准备,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
2009年回顾以及2010年展望
2009年宏观经——全年GDP保八增长毫无悬念
2008年,金融危机席卷全球,世界各国都在资本市场经历了一场金融风暴的洗礼。在全球经济萎靡的情势下,中国经济也遭到重创,出口贸易频繁受阻,房地产新开工量也是一减再减,各行业都出现了经营业绩下滑的严峻态势。为扭转中国经济下滑的形势,2009年初中国政府出台了“十大振兴计划”,涉及我国10个基础产业振兴政策。在一系列的刺激政策的支持下,2009年中国经济不断复苏, 全年GDP保八增长毫无悬念。
2009年国内生产总值(GDP)增长情况
2009年房地产开发企业投资及增长情况
“天量”信贷释放——催生经济泡沫
2009在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击,中央果断提出“适度宽松”货币政策,并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有,金融对经济的支撑作用也立竿见影,中国经济率先回暖。
但另一方面, “天量”信贷也引发了产能过剩、资产价格快速上涨、通货膨胀等一系列隐忧,一方面要保住经济好转的成果,另一方面如何如在2010年调整好信贷结构,防范金融泡沫的产生同等重要。
2009年货币供应量走势
2009年新增贷款情况
2009年全国房地产市场——强势回暖,量价齐升
2009年1-11月,全国商品房销售面积75203万㎡,%。商品房销售额35987亿元,%。与商品房销售额和销售面积同步,2009年全国70个大中型城市的房屋销售价格指数一路上扬,1-11月累计增长率达到9%。
2009年70个大中城市房屋销售价格指数增长情况
2009年全国商品房销售额和销售面积增长情况
2009年青岛市房地产市场
青岛市2009年全年住宅成交总面积8528938㎡,共成交住宅86084套。同2008年相比,%,%。整个市场成交量从3月份开始呈明显上升反弹,6—12月七个月的成交量持续居高不降。同成交量的明显增长相同,青岛市整体房价也有了进一步的提高,特别是在2009年6月以后,整体房价一直呈持续上升趋势。
2009年青岛市住宅成交量走势
2009年青岛市内七区住宅成交均价走势
2009年市北区房地产市场
市北区2009年全年住宅成交总面积667142㎡,成交套数为7438套。同2008年相比,%,%。市北区从8月份开始成交量连续成降低趋势,主要由于市北区在售楼盘较少,明显的由于供给量不足导致的成交量的下滑。市场的强势回暖带动了整体房价的不断攀升,从2009年4月份起,尽管后续成交量出现下滑,但市北区整体房价一直呈上升趋势。
2009年市北区住宅成交量走势
2009年市北区住宅成交均价走势
优惠政策的支撑
特别的“宽松的货币政策”对市场的回暖起着直接的促进作用。对于开发商而言,银根的“放宽”,意味着所面临最为主要的资金链断裂的问题就会解决,而项目销售的回款压力也会减小;另一方面,贷款首付的降低和低利率无疑促使购房者走出观望。
购房需求的释放
需求在此可分为刚性需求和投资性需求。在经历了2008年下半年和2009年年初的“观望期”后,刚性需求得到持续释放,直接带动了整个市场的好转。整个市场的好转又将投资性需求带动起来,投资性需求反过来再将市场推向高点。
市场供需的不平衡
2008年经济危机,楼市低靡,土地流拍、大量楼盘推迟施工,直接导致2009年市场供给萎缩。而突如其来的市场回暖,市场需求不断增加,整个市场明显呈现出“供不应求”的状态。
2009年青岛楼市强势回暖——主要有以下三点原因
政策调控——
定调2010年房地产发展方向