文档介绍：谨呈:武汉长航三鼎置业有限公司长航•蓝晶绿洲一期商铺营销策略及执行方案豪斯(中国)地产机构2012年02月04日、一期商铺构成 3•位置及产品构成 32•产品形象 53•产品定位 5、一期商铺营销阶段及目标分析 61•一期商铺营销阶段分析 62•本阶段营销目标 6目标达成核心问题分析 6三、竞争市场分析 7•宏观房地产市场 7•武汉商铺市场分析 8•区域市场销售项目分析 8区域市场商铺租金分析 ..5•区域市场商铺综述 ...四、一期商铺目标客群分析 18商铺调查问卷情况(已成交一期业主) 18区域成交商铺客户分析 21..目标客群总结 错误!未定义书签。五、一期商铺优劣势分析 22优势 22.…2•劣势 23.…六、一期商铺执行策略 24推售策略 24....2•价格策略 25....推广策略 27....活动策略 29...七、费用预算 30八、其他 ..30其他说明 ....甲方需支持部分 30...我们需加强部分 31...附件1:长航?蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案 33一、一期商铺构成1、位置以及产品构成(1)产品总量及分布长航•蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼,「总数为70间商铺(依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算)。具体位置分布如下列图表所示:(附图:一期商业分布图)其中:位置建筑面积数量层咼得房率2#%3#%4#%5#%6#%(待核实)%(附表:一期商业数据统计表)可售产品总量目前2#底商中的一部分和独立商铺,分别作为售楼部和样板间通道使用,在项目销售周期内建议不对外销售,可持有至项目结案期销售,以保证作为销售场所使用的正常性,也能保证在最后推出时实现利润最大化。其中作为售楼部使用的部分 2#楼底商为2间,;作为样板间通道4号楼19号铺子1间,。扣除以上部分,一期商业目前可售总建筑面积为: ,总计67间。可售商业分析按临街与否的常规商业划分原则,蓝晶绿洲可售商业可分为一一沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中:,占总可售面积的55%;总计34间,占可售店铺的51%;,占总可售面积的41%;总计31间,占可售店铺的46%。,占总可售面积的4%;总计2间,占可售店铺的3%(附表:可售商业单铺面积统计表)面积商业外街商业内街总计区间数占比面积m2占比数量占面积m2占比数量占比面积占比备注:,2间。由上表可见:一期可售商业主力面积区间在40~70m2,其中 商业外街的主力面积区间在50~60m;另有80~90m店铺也占据一定比例,主要分布在5#和6#楼底商;商业内街的主力面积区间在40~70m?。总体来看面积单铺小。2、产品形象(1)工程形象已达准现房条件,具备一定的展示性。建议节后对商铺进行质量检查,明显问题及时解决;(2)包装形象店招和门面已进行初步包装,起到一定展示效果。建议节后对破损画面进行更换,同时同步更新道旗和添设增加商业氛围的小品,并完善 5#楼和6#楼底商的绿化;(3)环境形象杨园南路西延和沙湖大道工程陆续动工建设,利于销售解说。但周边环境包括7#楼旁的土堆,使得整体感觉仍显荒凉;3、产品定位社区配套型商业,主要以服务本项目及周边社区生活配套为主,不具备餐饮条件。二、一期商铺营销阶段及目标分析:1、一期商铺营销阶段分析:本次商铺推出处于一期房源与二期房源推售的空白阶段, 根据整体营销推广方案安排此阶段在营销推广上力度有限,且同时承担着一期余房销售和二期意向客户的积累。有限的营销推广和多重销售目标相互交杂,使本阶段在营销及推广上面临较大的压力。2、本阶段营销目标:受2012年本项目回款计划等各方面原因制约,本次对商铺的推售最重要的目标是通过上半年的推售,完成过一定量的现金回款,以此缓解资金需求。备注:具体量化目标将根据本方案后续市场分析和价格策略等因素综合制定。3、目标达成核心问题分析如期望本项目一期商铺达成上述销售目标,主要将面临以下 3方面的问题:(1)市场不确定性之风险:2011年虽已在动荡与不安中渡过,但2012年市场并未如愿得以松绑,相对获取到一定的空间。反而行至2012年,继一、二线城