文档介绍：雅居乐花园策划顾问报告一、项目现状分析11项目优势发展商实力雄厚,雅居乐品牌蜚声省港澳雅居乐集团多年致力房地产开发,在多个楼盘在省、港、澳三地取得极佳销售成绩,近年来,更加注重品牌宣传,全力打造项目精品是军地产市场,赢得一致好口碑。项目规模庞大,可塑性强本项目总规划用地300多万平方米,总建筑面积400多万平方米,堪称地产市场的航空母舰。建成后容纳人口多达十万人,相当于一个中等城镇。项目分期开发,较多的土地储备可建造完善生活配套及社区服务设施,亦可建造大面积绿化用地,在形象包装上可塑性较强。“北水南山”,景色怡人项目北临珠江“三枝香”水道,南靠大镇岗生态公益保护区,这两项不可移的生态自然环境十分优越,视野开阔,风景秀丽,都市人梦寐以求的山水情怀于此可尽情享受体现。超大型低密度,社区环境出众本项目总体规划源于世界规划大师之手,体现“以人为本”的规划理念,尊重原有自然地貌,使全区的道路交通,带状绿化公园、人工湖……等融于一体,社区配套更尽善尽美,社区商业街、区域性大型零售业、康全设施、医院、学校、会所、临江数码城……应有尽有,完美生活不假外求。华南板块形象获得市场认同,发展前景广阔华南板块经过数年发展经营,已具备一定规模,受到市场热烈追捧。市政府大力实施“南拓”战略,实施南沙大开发,本项目正处于与南沙中间枢纽位置,规模及质素优于同区域楼盘,广阔的发展前景可以预期。位置优越,交通便捷华南快速干线、番禺大桥、洛溪大桥,为项目提供了便捷的交通网络,前往市天河仅需十几分钟车程,规划中的番禺大道及地铁三号线的即将建设,更中保证本项目的交通便捷。噪音小,空气质素好项目所处位置为市郊区,远离都市烦嚣,噪音小,大镇岗生态公益林保护区将成为“市肺”,保证雅居乐花园的空气质素。项目的户型设计合理,适合大众要求项目的户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式及别墅,各种户型满足高、中、低档买家需求,设计布局非常合理、通风、采光好、间隔方正实用。12项目劣势区域市场竞争激烈,供应量大区域市场竞争非常激烈,同区项目均为大型项目,土地储备非常充裕,这些项目开发比雅居乐花园早,已有一定市场知名度,较易获得市场认同感,所以要想在重重包围中脱颖而出,需要在市场包装上高人一等。发展商在地产市场品牌不突出雅居乐集团此前开发的项目多在市,离市较远。幸而贵司一直致力宣传品牌,在市才有一些知名度,但由于未开发具体项目,与同区域发展商相比,尚处于劣势。项目周边环境求完善,有待发展南村镇从前一直为农村地区,文化氛围偏低,当地人口素质不高,虽然经过几年发展,但仍令人对此区域有所顾忌。项目周边楼盘虽然已具雏形,但生活配套仍然较少,与市区生活便利存在差距。示单位未能在现楼中体现,影响买家信心从图纸上看,示单位置于独立的建筑中,这种做法虽然便于管理,但令到买[有缺少直观,从而影响购买信心,如能在现楼中体现较好。别墅密度过吕,部分延伸至项目正门,影响档次购置别墅的人非富则贵,对物业质素要求非常高,密度过大,影响了买有的性和私隐;有部分别墅紧靠小区的大门,进门即至,体现不出买家的豪华气派。二、项目市场定位21市场定位211项目定位确定本项目所处的位置是华南板块之番禺区南村镇,这里按市近年之规划是“南拓”的主要发展地区,也是市房地产开发的热土和焦点之一。随着今年星河湾、南国奥林匹克花园和华南新城的陆续推出,其竞争之激烈性亦可以预见。故此,对于本项目这个尚未建设之地块而言,准确地为其厘定清晰的市场定位尤显重要,从过往的经验中可以看到,每一个成功占领市场的产品,其准确之市场定位也即是其创造销售佳绩的主要基础之一,如何根据本项目之自身特点,瞄准未来之市场需求,在创意和包装上具有一定的前瞻性,并引领市场的发展,走在潮流的前面,这也是衡量其市场定位准确与否的标准和关键。因此,敝司根据前文所述之项目现状、各种优势与不足,结合本地区市场竞争状况和未来发展趋势等因素,建议本项目之市场定位为:“集享受生活和居家养生于一身之超大型豪华生活社区”。212项目定位原因剖析:政府有意将华南板块建设成为市的样板生活区按照市城市总体战略规划,番禺市尤其洛溪板块、华南板块这一连接市与番禺区的中心区域,将建成集居住、休闲、旅游为一体的新城。目前,该区域的居住与旅游特征区初见端倪,花园、碧桂园、奥林匹克花园、星河湾、华南新城等大型住宅小区和香江野生动物园、长隆夜间动物园等生态旅游点均陆续落花流水户于此,然而却比较分散,没有形成中心引力。从南拓发展的需要来看,只有尽快加强沿线配套建设,才能改善投资环境,加快该地区的发展。随着今年6月29日国家计委批准了地铁三号线立项的同时,市地铁也已完成了纵贯天河区、海珠区、番禺区的番禺大道之前期规划设计,并将于2002年初进行征地折迁,下半年即开始动工,。为了避免土地