文档介绍：策划书:经营策划书该项目编制的依据:1、东光集团提供的项目资料;2、进行市场调研获得的手资料;3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。二、项目概况项目名称:东光批发市场。1、项目选址:位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。2、项目规模及投资:该项目占地面积万平方米,建筑面积 7万平方米,分地上三层,营业面积6万平方米。项目总投资:3800万元,由东光集团投资。3、项目经营者:4、项目经营方式:采取租赁经营方式,即由东光集团投资,商户租赁经营。三、项目经营环境分析1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心,是地区的交通枢纽,有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进,经济水平逐步提高,国民经济的财政政策作用下,经济运行明显加快,总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区,总体经济发展已进入 "景气"状2、第三产业发展迅速,每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达亿元,比 1993年增长%平均增速达%第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看,批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中,批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业, 1999年增加值总量达180亿元,在第三产业中高居榜首,以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高,同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则,符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路,并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是:加快流通体制改革步伐,加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照 ”三改一加强"的原则,以建立现代流通企业制度为目标,建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展,按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制 ;加强对市场载体的规范与管理,做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场,通过技术改造,使之提高现代物流技术交流水平和管理水平,逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求,因此将会得到各级政府的大力支持。4、综上所述,社会经济发展和运行势态良好,第三产业持续增长,项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符,该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。一、市场及竞争对手分析市场分析社会购买力分析。国民经济增长稳中加快,经济效益趋向好转,人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额亿, 同比增长%城乡市场分别实现不同程度的发展,市区实现社会消费品零售总额亿元,增长%;县及县以下实现社会消费品零售总额亿元,增长%;吃、穿、用商品销售分别增长%呀口%.人民生活得以改善,预计城市居民人均可支配收入达 4950元,增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元,增长%消费倾向分析根据统计资料,从1997年以来,市城乡居民吃穿消费全面增长,恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高,消费观念发生了根本性的变化, 消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求,特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为亿元,比1997年增长%1999年为亿元,比上年增长%%市场容量分析各类商品市场交易活跃,截止 1998年,全市各类市场达533个,其中生产资料市场71个,消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元,同比增长%超亿元市场55个,其中消费品市场46个;超10亿元市场8个,其中多数为消费品市场,例例如,五赛市场交易额已达 110亿元以上。总之,各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间,也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。上述分析表明,消费增长平稳有序,需求有所回升,社会购买力正在以较快的速度增长,为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高,居民正在脱离原来的消费传统,步入更高的消费层次,人们将的消费的在"穿"上,而且追求更有个性的高质量的服饰 (个性化亦为服装订制业务提供了市场)居民消费水平的提高和消费****惯的改善,为项目提供了可靠的顾客。2、竞争对手分析"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装 (成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此,该项目构成市场竞争接触点的有这样几