文档介绍：中国税制
第十章房产税
主讲教师:陈荣
江西省精品课程
纳税义务人及征税对象
房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。
1、纳税义务人
房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人。其中:
(1)产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。
(2)产权出典的,由承典人纳税。
(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。
(4)产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。
(5)无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
2、征税对象
房产税的征税对象是房产。
注意:
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
征税范围
房产税的征税范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。
与城镇土地使用税相同。
特别注意房产税的征税范围不包括农村。
计税依据与税率
这是本章的重点内容。主要注意以下几个方面:
房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的,称为从价计征;按房产租金收入计征的,称为从租计征。
(1)从价计征,是指以房产余值(不是原值)为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%~30%后的剩余价值。
(2)从租计征,是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。
特别注意:
(1)对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
(2)对融资租赁房屋的情况,由于租赁费包括进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
(3)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
(5)从2007年1月1日起,对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依房产原值减除10%-30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依租金收入计征。(新增内容)
税率应该记住。
%;从租计征税率为12%。(注意:对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税)
应纳税额的计算
房产税的计算有可能会单独考计算题,但更多地是在客观题中考一些简单的计算。
税收优惠
这是本章中的一个重点内容。
注意:能够免税的房产一般主要是非营业用房产,这是掌握房产税税收优惠的一个规律。另外还一个特点是,免税单位自用的免税,但如果用于出租等盈利性质的则仍要征税。房产税的税收优惠主要有:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产,如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿院、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的,本身业务范围内使用的房产免征房产税。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
(4)个人所有非营业用的房产免征房产税。
(5)经财政部批准免税的其它房产。
主要有:
纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用的房产,可以免征房产税。
非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。对营利性医疗机构自用的房产,自2000年起免征房产税。
对高校后勤实体免征房产税。
对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职