文档介绍：2014年金域松湖的目标是什么?目标目标:2014年4月底实现全部清货。,住宅可售货量共计180套(余货60套、未推楼栋120套)及商品、车位。剩余楼层:余货产品集中在高低楼层,后续如何销售高低楼层,需要制定专门的销售计划。剩余户型:剩余户型中96平米剩余货量最多,客户对96平米的只有一个洗手间及价格较高抗性比较大,但后续进行挤压销售出货没问题。剩余产品价值:剩余可销售产品数量较少,周边市场存在同类竞品不多,是目前松山仅存的高性价比洋房。?问题一问题二60余套货如何快速走货?34号楼如何快速推销?客户从哪里来?如何挖掘客户?:60套剩余货量如何快速走货?34栋如何快速推售?(目标分解)2014年1月2月目标余货销售阶段(目标70套)3月4月4月5日4月20日新品蓄客加推+最后清盘(145套)1月目标40套2月目标30套3-4月目标(150套)项目剩余货量分布图1**********备注:1月份、2月份以消化余货为主;3月份以集中蓄客为主,同时可带动余货销售根据客户实际蓄客情况决定加推数量级加推实际。:客户从哪里来?如何高效挖掘目标客户?销售目标180套上门量约900批2013年全年上门3310批按20%转换率解决策略:深入挖掘业主资源:配合大型业主活动,深度挖掘近3000批老业主,促进老带新;外拓深圳:通过项目品牌,项目区域位置,吸引深圳客户;扎根本地:扎根松山湖及周边镇区,通过派单、展场、活动、短信、企业团购等方式吸引客户。?:基于市场环境、客户情况、项目自身条件制定营销策略。基于市场基于客户基于项目本项目客户主要集中在深圳华为周边,松山湖园区企业,周边3大镇区(大朗、寮步、东坑)。可围绕这三个区域进行客户挖掘。本项目货量剩余180套左右,货量不多,作为万科松山湖最后一栋洋房,同时作为松山湖仅有的大社区洋房,非常的稀缺。2014年松湖市场竞争虽然有几个项目入市,但对本项目影响较小,松山湖土地稀缺及刚需洋房稀缺,使项目在松湖的唯一性及领导地位更加明确。(目标70套)3月4月4月5日4月20日新品蓄客加推+最后清盘(150套)1月目标40套,以11、12、31、32、33#余货为主。2月目标30套以11、12、31、32、33#余货为主。推售铺排:2014年整体推售主要分为三个阶段。第一阶段:余货销售阶段(1-2月份)第二阶段:车位推售阶段(3月15日推售)第三阶段:34#蓄客及推售阶段(3-4月份)车位推售34#开盘3月15日清盘34栋启动蓄客,并带动前期余货销售。34栋开盘,:余货销售阶段(1-2月份)1112313233时间:2014年1月——2月;对象:11#、12#、31#、32#、33#;目标:70套;策略:在销售余货时,制造稀缺感及紧张感,各个击破。、12栋余货主要集中在高低楼层,但价格相对较低,可利用一期二期的价格落差促进走货,同时调整销售口径,进行高低楼层价值点梳理,通过低首付、周末一口价等方式加快剩余单位的去化。二期31栋、32栋、33栋余货主要集中在96平产品及高低楼层,利用新年节点等活动,进行深挖老业主。10.