文档介绍：房地产前期规划策划书
一市场分析
国家宏观调控对房地产市场的影响
烟台大学埠岚商圈区房地产市场特征
竞争性楼盘分析
周边竞争性楼盘项目基本参数
二项目SWOT分析
项目基本情况
项目SWOT分析
S(优势)
W(劣势)
O(机会)
T(挑战)
三项目定位
市场定位建议
3、目标客户群定位
总论
项目定位:
定位广告语: 欧洲风情四季庭院
精致/ 精细/ 精品
主导广告语: 四季庭院·开心人家
价格定位:
住宅价格:内部认购均价9000元/平方米;最终均价9500元/平方米;全程均价元9400/平方米
商铺价格:一楼均价为10000元/平方米,二楼均价为8500元/平方米
一市场分析
国家宏观调控对房地产市场的影响
从近几个月的市场来看,房子显然不如前一段好卖了,部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者,也包括开发商。在3月28日的土地挂牌中,“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。
房地产市场的变化,缘于央行的紧缩银根政策。目前,银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。
值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房(即“三高一大”)的楼盘,因其投资量大,而消费群相对较窄,如果持币观望者增加,企业资金回笼跟不上,不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话,又势必波动房地产市场。
一切征兆都显示:市场的拐点正在出现。毋庸置疑,房地产市场将处于一个充满风险的波动期。
如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下,跨越金融信贷和抬高项目开发门槛,是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。
结论:整个房地产市场将会出现有价无市的局面,价格不会有明显的起伏,市场热度会有所下降。
2、烟台大学埠岚商圈片区房地产市场特征
l 地价持续上涨,市场连续2年的旺销开始回落
l 项目开发呈精品化、规模化
l 项目以多层为主,小高层受到人们青睐
l 建筑风格主要以欧美为主,大做“绿色”文章
3、竞争性楼盘分析
竞争性楼盘分布图
结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取星海湾,世纪华府为竞争对手。
与上述两个楼盘项目相比:
地理位置:从以上两个项目来看,星海湾和世纪华府位于银海路和观海路的交汇处,交通更方便,且紧邻莱山区体育公园。但是我处位于万象城商业区,而且周边学校众多,就医方便。所以地理位置是本案的一个卖点。此外三个楼盘项目都比较临近,位置都比较优越,所以竞争比较激烈!
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二项目SWOT分析
项目基本情况
万象城九如曦岸位于烟台市东部新城市中心--莱山区核心地段烟台大学埠岚商圈,项目东至清泉路,西至观海路,北至泉韵南路,南至烟大路,周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全,医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布,公交线路密集交通便利,是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。万象城规划总用地面积为583>.63公顷,,是集高端住宅、大型商业、城市公寓于一体的超大规模城市综合体,并规划有中学、小学、幼儿园、托老所、多功能会所、社康中心、物业中心、社区商业等完善的生活配套设施。万象城项目由商业和住宅两部分组成。项目商业部分-祥隆广场,总建面积24万平方米,以全新的城市SHOPPINGMALL定位,囊括了品牌超市、顶级百货、购物中心、风情步行街、娱乐城、流行前线、电影城、美食城等时尚业态,志在打造烟台前所未有的大型体验式商业群,全面升级烟台商业业态和生活方式。万象城九如曦岸为住宅部分,总建筑面积近80万平米,定位为国际化滨海高端居住区,建筑采用西班牙新古典主义建筑风格,并结合独具特色的地中海海岸皇家风情园林,风范卓雅、大气,传统与现代相融合,设计上追求层次檐台、铁艺栏杆、黄白立柱等西式建筑元素的相互辉映,不动声色的演绎出浓浓的西班牙民族风情和文化气息,而浅墙红瓦的起伏又不仅使整栋建筑优美的曲线富于变化,而且突出了整体的层次感和空间表情,形成整体而又均衡、统一、恢弘、大气的外在形象;户型设计方正实用,动静分区,每个房间都有均好的自然通风和采光。户型创新上引入了入户庭院的生态住宅概念,庭院邻餐厅或客厅而设,成为餐厅或客厅空间的延伸,住户根据自己的喜好进行设计和布置,足不出户,独享自然。户型面积从85-180平米,主流城市生活空间,可以满足丰富多样的居住需求。项目住宅部分由国优物业祥隆物业提供全程酒店式管家服务,为业主提供四星级高品质生活体验。项目住宅采用集成品牌精装修成品房上市,以独特的装修为港城人民提供时尚、高雅、品味的居住空间,提升港城居住质量和生活品质,领舞