文档介绍：嘉联地产_成都保利策动金沙战略定位报告
保利策动金沙战略
定位报告
西三环项目的战略角色思考
1
平方米
1307853>.37
总建筑面积(不含架空层)
≤10%
兼容商业比例
总容积率(含商业)
平方米
用地面积
平方米
可售商业面积下限
平方米
可售商业面积上限
平方米
可售住宅面积下限
平方米
可售住宅面积上限
57
≤22%
数据
总建筑密度
米
航空限高
单位
指标类别
用地使用性质:二类住宅用地(可兼容商业≤10%)
容积率:≤ 建筑高度(米):≤57米(航空限高绝对海拔高程为573米)
基本情况:地块总占地68亩,容积率≤;总体来看,地块规模较小
项目位于三环路外侧,属区域成熟度较低的外金沙板块,与成熟的内金沙区域仅隔一条三环路
区位情况:地处外金沙板块,是青羊区政府重点规划的国际新区,但板块发展较晚,目前成熟度较低
项目四至:项目呈“L”型,位于三环路西侧;地块三面邻路,东临三环,两条规划道路在建,地块受噪音影响较大
规划道路
规划道路
本案
未知空地
三环路
中大君悦金沙
加油站
清江之春
未知空地
地块内部
成黄立交
地形:呈L型,整体地面不平坦,表面有树木杂草
四至:东临三环路,北侧和西侧临规划道路,南端为IT大道
区域交通:地块东面为三环路,南邻IT大道;向南经成黄立交可直达内金沙区域,向北经三环可达羊犀立交;地块周边交通便利,但与内金沙联系较弱
地块距离成黄立交仅311米,
位于地块东面的三环路是成都市主要城市通道之一,,全程按80公里时速设计
北侧和西侧的规划道路目前尚在修建,按照青羊区道路规划需求,将逐步给予完善
地块南侧的IT大道是地块与内金沙区域联系的主要通路,由于交通限制,由IT大道进入内金沙区域较为麻烦
羊犀立交
成黄立交
总长311米
三环路
IT大道
配套资源:项目所处外金沙区域目前配套严重缺乏,只能依赖内金沙的成熟生活配套
中大君悦金沙配套区
外金沙
内金沙
三环路
工人文化宫
万达影城
金沙遗址公园
西南财经大学
内金沙商业配套
西单商场
百安居
金鼎轩餐饮
金沙医院
金沙车站
区域配套发展中
品牌项目陆续开发
大型品牌开发商进驻
品牌开发商进驻,生活与商业配套将得到一定发展,区域成熟度逐步提升
6000-6500
保利项目
华润项目
……
高速发展期
2009年——
4500-5500
3600-4400
价格走势
开发商陆续进驻开发,大型品牌开发商欠缺
外地品牌开发商进驻,推动区域开发
品牌开发商进驻
发展期
2008年——2009年
起步期
2006年——2008年
区域发展阶段
中铁双龙湾
鸿运之星
……
龙湖翠微清波
东立清水河畔
……
代表楼盘
区域配套欠缺
中端项目陆续开发
品牌商进驻带动区域起步
楼市认知
内金沙配套日益成熟,外金沙区域成为人们置业居住地意向区域
生活配套落后,但随品牌项目的进驻,区域发展潜力初现端倪
区域配套
外金沙房地产发展:外金沙区域目前开发项目较少,市场竞争主要来自内金沙板块,但随着大品牌开发商的逐步进驻,区域竞争将逐步加剧
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项目本体综述
三环路边,与区域成熟度高、消费者认可度高的金沙区域仅隔一条三环路
三环路、IT大道、以及地块周边规划中的道路,交通便利
项目规模较小,且不方正,不利于规划排布
外金沙区域,区域成熟度较低,生活配套不完善,认知度低
地块三面临路,有较大的噪音影响,居住环境有所降低
由地块车行至内金沙区域不便利
外金沙区域土地储备充裕,大品牌开发商相继进驻,区域市场未来竞争激烈
有利因素
不利因素
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二环
三环
保利公园198
保利中心
保利石像湖
西三环项目:占地67亩,建面12万
大源住宅项目:占地200亩,建面40万
大源商业地标:占地188亩,建面40万左右
2010,成都保利年
2010年:保利成都全方位策动
东