文档介绍：酒店策划流程图 2011/11/24 1 酒店客房策划 2011/11/24 2 酒店客房的基本功能有:休息,办公、通讯、休闲、娱乐、洗浴、化妆、卫生间、行李存放、衣物存放、会客、私晤、早餐、安全等。根据酒店性质的差异,酒店的基本功能会有所增减。一般而言, 五星级的城市商务酒店的面积尺寸为:长 米,宽 米,净高 米,长方形,面积 平方米。现代大型城市的高档商务酒店客房一般不小于 36 平方米,能增加到 42 平方米更好。卫生间干湿两区的全部面积不能少于 8 平方米。城市经济型酒店的客房只需要满足客人基本需要,所以客房面积尺寸一般为:长 米,宽 米,建筑面积 平方米。考虑到客房的面积教小,所以一般来说,客房卫生间设计的创新就显得尤为重要。比如,有些利用镜子反射空间,可以使空间稍显大些。位于风景名胜区的度假酒店,这类客房的首要功能就是要满足家庭、团体旅游、休闲的入住需求和使用习惯,所以应该说,度假酒店的客房不论档次高低,房间都应比城市酒店大一些,五星级高档度假酒店标准客房最小不小于 50 平方米,多一些更好。四五星级酒店都有总统套房,这类客房的建筑面积有的甚至达到 200 - 300 平方米左右。这类套房彰显酒店的豪华和尊贵,但同时也是投资最大、操心最多和赢利最少的客房。在美国和欧洲,低档的汽车旅馆房间最小面积在 16 - 23 平方米之间,中档酒店的客房面积一般在 23 - 30 平方米之间,高档酒店的客房面积在 42 平方米甚至更大。客房-客房面积 2011/11/24 3 酒店功能定位 2011/11/24 4 高星级酒店策划内容项目功能布局论证分析及定位根据分析调查结果,合理配搭项目功能的组成比例。酒店内客房占地面积的比例是依据酒店的等级、性质而调整的,一般客房面积占用率在酒店总建筑面积中占多数。但是高档的酒店往往公共经营区面积比较大,客房面积占有率会相对减少,而经济型酒店则正好相反。酒店类型客房面积占总面积比例经济型酒店 80% 中等级酒店 77% 高等级酒店 71 - 72% 类型客房面积比例公共经营区面积比例其他设施和交通面积比例会议型酒店 44% 22% 34% 娱乐型酒店 45% 25% 30% 度假型酒店 45% 25% 30% 会议型酒店 62% 14% 24% 2011/11/24 5 欧洲酒店 2001 年的统计数据美国酒店各种功能区所占比例示意表值得注意的是,无论何种情形,客房区域的建筑面积占有率不应低于 30% ,否则大部分将面临亏损困境。客房数量的多寡与酒店的规模和酒店的类型密切相关: 酒店规模与酒店数量关系表酒店类型客房数(间) 超大型酒店> 2000 大型酒店> 1000 中大型酒店 500 - 1000 中型酒店 200 - 500 中小型酒店 50 - 200 小型酒店< 50 客房-客房规模 2011/11/24 6 客房-客房定价定价目标有关部门和组织的价格政策成本水平供求关系竞争对手的价格酒店的地理位置旅游业的季节性酒店服务质量客人的消费心理影响客房定价的因素 2011/11/24 7 制定客房价格一般有如下方法: 1. 千分之一定价法千分之一定价法即是以投资额的千分之一作为客房的出租价格。由于饭店房屋及其附属设施通常占饭店投资的 70 %左右,因而客房造价与房价之间有着直接的联系。千分之一定价法对不同饭店设备、设施、服务条件等各种差异进行了取舍,用简洁统一的价值尺度来表述饭店水平和房价的关系。千分之一定价法也反映了一种供求平衡的关系。对旅游者来说,是可以接受的价格,既符合他的支付能力,又能满足他的食宿要求; 对饭店本身来说,也是可以采用的价格,其既反映了饭店劳务的价值,也表示投资者可在一定期间内收回投资。千分之一定价法适用于以住宿为主,膳食为辅的饭店,但由于现在饭店经营结构发生了一些变化,膳食收入的比重越来越大,随着这种变化,对宴会厅、中、西餐厅、酒吧、大厅等公共场所的建筑投资相应增加,因此,虽然千分之一定价法可以作为制定房价的出发点,但在正式的定价过程中,应结合实际情况进行。假设饭店投资情况如下: 每间客房投资: 土地 3000 元建筑物 22500 元家具和设备 4500 元合计 30000 元每间客房置存费用为: 财产税和保险费(占投资的 %) 810 元折旧:建筑物( %) 563 元家具和设备( 10 %) 450 元投资收益率(占总投资的 8 %) 2400 元合计 4223 元假设:⑴置存费用占客房销售收的 55 %(这一假设参照了国际旅游饭店统一惯例),那么该客房的销售额为: 4223 ÷55% =7678 元⑵客房出租率保持在 70 %(由于旅游饭店有淡旺季之分,常年定为 70 %是适中