文档介绍：特别策_ 房地产价格决定因素分新摘要:本文利用北京市房地产价格数据,运用建立协整方程和误差修正模型的方法,对决定房地产价格的各个因素进行实证研究。结果表明,房地产价格和人口、居民储蓄额、利率、房屋租赁价格指数存在协整关系。通过误差修正模型,发现房地产价格已经偏离了均衡房价,价格中出现了非理性的上涨,应该引起政府的重视。关键词:房地产价格协整方程误差修正模型房地产价格被房地产需求和供给决定。房地产供给,通过房地产存量来度量,在短期内相当稳定,因为新开工建设的房屋需要若干年才能投入市场,而每年的新增竣工面积相对于房地产存量来讲,是相当小的一部分。因此,在短期,房地产价格主要是随房地产需求的变动而变动。然而房地产存量在长期内会根据需求调整。因此,房价的长期模型需要考虑影响房地产存量变动的解释变量,比如建设成本和新竣工房屋的造价等。这里我们把分析限于房价是在一个给定房地产存量的条件下变动的。一、理论模型房地产市场上对房地产的消费要么是租用房子要么是购买房子,这里分析的对房地产需求为购买房产的需求。本文在已有研究的基础上,根据中国房地产市场的特点来进一步展开研究。来分析影响中国城市房地产需求的各个因素,从而构建适合中国当前房地产市场发展特点的房地产价格理论模型。虽然人口因素是决定房地产需求的一个重要决定性因素。然而非常奇怪的是在中国研究房地产市场需求的文献中,鲜有提到人口因素的影响。苏召学(2001)认为影响房地产价格有六个因素,它们分别是房地产市场需求量、房地产市场租金、房地产市场开发量、房地产市场供给量、房地产市场转让价格、房地产市场开发成本。他的结论是:经济增长将使房地产市场呈“扩散式”发展;长期利率的下调或政府税收上的优惠,将会导致除房地产市场租金水平以外的其它因素的增长,整个房地产市场呈现“不完全扩散式”发展。文伟、闰雷(2004)认誊耀戮鬻篇豢支要暴鼎銮因。刘莉亚、苏毅(2005)认为宏观经济形势、人民基=::么。二?~ 生活水平、消费者偏好、消费者预期、利率的高低及政策的影响等决定了房地产价格的变化。人口的数量和年龄组成是构成对房地产需求的重要因素。中国各大城市虽然通过计划生育政策实现了本地人口增长的控制。但是由于中国经济发展的二元性,使大城市的经济集聚效应的更加明显, 大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势,大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率,劳动工资水平较高。也就吸引人口向其集中,所以大城市的人口还是处于增长阶段。这也就势必增加了对中心城区的房地产需求。同时,近二十多年来,中国的家庭规模正在逐年变小,传统的三代同堂的大家庭越来越少。许多大家庭分解为若干个小家庭。家庭小型化的趋势增加了对房地产的需求。以北京为例,虽然通过严格的户口准入制度等措施,北京的常住人口从2002年初到2006年末仍然增加了70多万人,|;,同时随着平均家庭人口数的减少,常住北京的家庭户数增加了11j|;。这说明对于房地产需求的增长受人口增长的推动,且比绝对人口的增长还要迅速。许多文献把居民收入作为衡量居民房地产购买 33 万方数据_别策划能力的指标。最常用的指标是“房价收入比”(Prl ce—to一1 nco丌leratlo),指得是住房平均价格和居民平均年全部收入之比。Bertnard Renaud在1989 年的一篇研究报告中指出,在发