文档介绍：辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报
朝阳凤凰新城
项目开发战略及营销推广方案提报
和颂地产代理机构
2009年3月6日
朝阳楼市房地产市场发展情况?
项目规模大盘定位价值核心在哪里?
项目产品类型如何组合最具优势?
目标客户市场在哪里?如何找到他们?
项目首期入市如何撬动市场?
核心问题
通过本案报告专业化的层层解析,上述问题将迎刃而解!
市场扫描
朝阳房地产市场特点
城市发展
项目战略规划理念
项目开发条件研究
项目定位
项目概况
项目SWOT分析
项目理解
项目整体定位
产品建议
产品线
景观
配套
汇报提纲
项目开发模式建议
户型
营销推广策略
客户定位
物业
推广节点
各阶段推广内容
区域内竞品情况
一、市场扫描
(一)城市发展
随着城市的不断发展,朝阳正在积极建设新城区——凤凰组团,向大凌河以东拓展。
(二)朝阳房地产市场特点
11>.朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段
朝阳的房地产市场是个不健全的问题市场。这个问题归根到底的来源则是原始卖方市场的存在,就朝阳房地产来说,现在是在起步阶段后的快速发展时期。这个阶段的特征主要表现在良莠不齐的开发商,杂乱无章的各类无定位楼盘,毫无章法的营销手段。具体则体现在,现在朝阳房子好卖,只要有钱有人都可以进入房地产市场,都希望可以乘机分一杯羹,导致朝阳新开楼盘越来越多,价格越开越贵,这势必会造成朝阳房地产市场供大于求,有价无市的情况出现。当然,这个阶段也是市场走向成熟必须的过渡阶段。
。
朝阳人缺少对好房子的认识,在朝阳现阶段的发展来看,只要价格合适,其余的位置、环境、配置等都无关紧要。这说明价格依旧是朝阳大部分人的首要选择,在价格之后才是位置,配套,环境,物业等。比如,义利房产开发的义美家园,价格主导了它的销售,即便该项目有那么多的不足,但仍然销售很好。归根到底说明了朝阳人还不知道什么是“好房子”。但随着朝阳房地产市场的不断成熟和各种开发成本的急剧上升,只打价格牌必不是长久之计,这样的开发公司也必将在未来的竞争中被淘汰。
17%
3000元/平以上
13%
2500-3000元/平
50%
2000-2500元/平
20%
2000元/平以下
所占比重
价格区间
-3000元/平。
2000-3000元/平,是整个开发量的半边江山,也是朝阳房地产市场的主流价位。这类楼盘一般交通都比较方便,或是环境比较优美,还有的则是在没有环境,没有好位置的前提下打好房子的牌。建筑结构基本上都是框架结构。销售情况相对不错。这类楼盘价格相对较高,却也高的不和离谱,属于合理范畴里的价格上升。从这些楼盘的销售情况看来,只要位置好,房子好,配置好,这个价位的房子老百姓还是可以接受的。
通过几天对朝阳个楼盘的走访,发现其营销手段都十分单一,不注重广告宣传,不注意自身销售人员职业技能培训。经常出现一些楼盘的售楼人员态度不热情,甚至不懂得对消费者起码的尊重,而且专业知识也不精通,这一切都是卖方主导市场的通病。在市场转变的同时,这样的服务必将被消费者抛弃。尤其是商业地产营销手法更是单一,缺少相应的手段,在目前朝阳商业地产已经趋于饱和的前提下,我们在营销模式应该在实践中进一步学习、摸索和研究大中城市的先进经验,以应对复杂多变的市场现状。
(三)区域内的竞品情况
主力面积300平
32栋双拼联排
200万/套
逸园别墅
70-180平
3栋洋房,3栋23层高层
1800元/平
鑫海花园
90-150平
6栋多层,3栋26层高层
2380元/平
龙溪花园
40-300平
38栋洋房,3栋23层高层
3000元/平
金叶地王花园
45-160平
8栋6层洋房
3500元/平
滨河花园
主力面积100-200平
1栋酒店,3栋23层高层
4450元/平
东方御景
面积
规模
均价
项目
项目所在区域竞品楼盘
区域内主要竞品项目在朝阳来说则属于中高档楼盘,主要包括,滨河花园,金叶地王,东方御景。在销售上,只有金叶地王相对不错,已经开发二期。而滨河花园和东方御景则销售现状不是很好。目标也定在高端市场,但由于自己本身条件限制,销售状况不近人意。
二、项目理解
(一)项目概况
就本区域而言:为巨大体量的项目
本项目位于辽宁省朝阳市,地处城市发展新区,是市政府大力建设区域,未来周边配套较齐全.
本案
南侧——快速干道
北面——规划的区域中心
西侧——大凌河
东面——凤凰山风景区