文档介绍：教案（正页）
课程名称：剩余法学时： 4 上课周次： 10-11
1. 教学目的和要求：
1) 理解剩余法的概念、理论依据及其特点；
2) 掌握剩余法的适用范围和条件；
3) 掌握剩余法的计算公式及估价步骤；
4) 熟练运用剩余法评估土地价格
2. 教学重点和难点：
1) 剩余法的计算公式及估价步骤；
2) 运用剩余法评估土地价格
3.
教学进度：
章节名称
学时
第 1节剩余法的基本公式；
1
第 2节剩余法的适用条件
1
第 3节剩余法应用案例
2
4.
教学内容：
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
＝ A-（ B+C）
其中； V——购置开发场地的价格
——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
——整个开发项目的开发成本
——开发商合理利润
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格＝房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
2、需要注意的假设和限制条件
尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但
剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水
平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价
格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发
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成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中
涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法
进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预
期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金
流量法或贴现现金流量法进行评估。
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假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上
涨的影响。
假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
3、例题
估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总
建筑面积为 8000 平方米，土地使用权年限为 50 年，现在招标出让。
估价要求
某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
估价过程
a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。
b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方
式为修建 8000 平方米的写字楼。
C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进
行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为 2 年，取得土地使
用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90％，每建筑