文档介绍：棕榈泉绥中项目定位报告(第二阶段) ——项目定位部分
谨呈
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项目研究各阶段分解
本阶段主要研究内容
项目发展环境以及制约因素解析
绥中项目地块SWOT分析
戴河区域市场与绥中区域市场研究
客户市场专访、调研
竞争项目案例研究
国内外案例研究借鉴
第一阶段
第二阶段
第三阶段
启动区的财务测算
项目定位阶段
本阶段主要研究内容
项目开发模式研究
项目总体定位研究
项目功能定位研究
项目开发策略研究
启动区产品建议
本阶段主要研究内容
项目财务投资估算说明
成本收益分析
财务风险敏感度分析
投资评价
本阶段研究工作分解
在项目自身条件、区域特性、房地产市场发展趋势的基础上,确定本项目的整体定位
市场研究阶段
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目录
第一部分、项目开发模式及整体定位
第二部分、项目规划布局与开发时序
第三部分、启动区财务指标测算
第一部分项目开发模式与整体定位
项目开发模式
项目总体定位
项目功能定位
市场研究回顾
前期市场研究结论
项目区位优势明显,有较丰富的自然资源和文化遗产,建设适宜性较好
北京、天津、秦皇岛及其周边地区具有良好的经济基础,潜在客户群消费能力强
区域房地产市场需求通过旅游资源带动逐步升温
季节对人流变化影响明显,现有旅游度假设施不仅规模较小,也趋于同质化
旅游度假人群主要来自京津冀和东北三省,购房人群主要以北京客群为主
周边已规划多个滨海旅游地产项目,产品规划存在共性,市场竞争激烈
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翡翠海湾项目具备打造“休闲度假之地、生态宜居之所”的禀赋资源
翡翠海湾在区域中,适宜发展的方向是“生态之城、活力之城、文化之城”
翡翠海湾在城市中,角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”
棕榈泉翡翠海湾不仅是一个滨海旅游度假项目,也是一个区域开发项目,应该选择什么样的发展模式和功能组合? ……
总结前面的背景条件研究……
本项目……
开发模式借鉴
开发主题借鉴
功能组合借鉴
项目发展设想
不同开发主题模式
滨海度假区案例研究
我们对世界各地由陌生区域开发为休闲度假热点区域的案例进行了深入的研究,总结出5种核心驱动力
Bintan,印尼
Amelia Island Plantation ,美国佛州
Laguna,泰国
Napa valley,美国加州
Cancun,墨西哥
愉景湾,香港
Homestead,美国密歇根
Seaside,美国佛州
La Jolla,美国加州
Wintergreen ,美国维州
亚龙湾,海南
夏威夷,美国
泰晤士小镇,上海
帕拉德罗,古巴
博鳌,海南
华侨城,深圳
云顶,马来西亚
开发模式借鉴
由陌生区域开发为休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例
自然/人文
资源驱动
主题产品
驱动
特殊娱乐
产业驱动
商务活动
驱动
核心驱动力
主题社区
驱动
华侨城,深圳
愉景湾,香港
云顶,马来西亚
博鳌,海南
坎昆,墨西哥
香港愉景湾—打造国际化的生活体验
区域背景:位于区域经济发达,城市化程度高的香港。地处大屿山东北部,距香港国际机场12公里
资源:较为优良的山、沙滩和海资源
区外交通:通过公路、轻铁、水路与市中心相连,车程约40分钟,渡轮至中环需25分钟左右
区内交通:区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车(供租用),私家车不允许进入社区(主要是为了环保)
周边设施:香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园
规模:占地649公顷
容积率:(全香港最低)
规划人口:约25,000人
总开发期:13期
迪士尼
经过20年的开发,愉景湾通过打造“高素质、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的,兼具休闲度假和居家功能的热点区域。
开发模式—主题社区驱动型
主题社区驱动型旅游度假区的适应性体系
适应性体系
主题社区核心驱动力
资源稀缺度
本类驱动力的打造需要以较为优良的自然/人文资源为依托,支撑度假区概念的形成
获得的政策支持力度
对政策环境的依赖性不大
区域经济发达程度
所处区域经济非常发达,消费人群已经满足基本生活的需要,需要进一步得到社交的满足和社会的尊重
城市化程度
城市化水平通常很高
开发主体跨行业操作能力
主要是房地产开发,对跨行业操作能力要求不高
开发模式—主题社区驱动型