文档介绍：2011年3月棕榈泉绥中项目定位报告(第一阶段)
棕榈泉绥中项目定位报告(第一阶段)
——市场环境分析
谨呈
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2011年3月
项目研究各阶段分解
本阶段主要研究内容
项目发展环境以及制约因素解析
绥中项目地块SWOT分析
戴河区域市场与绥中区域市场研究
客户市场专访、调研
竞争项目案例研究
国内外案例研究借鉴
第一阶段
第二阶段
第三阶段
启动区的财务测算
项目定位阶段
本阶段主要研究内容
项目开发模式研究
项目总体定位研究
项目功能定位研究
项目开发策略研究
启动区产品建议
本阶段主要研究内容
项目财务投资估算说明
成本收益分析
财务风险敏感度分析
投资评价
本阶段研究工作分解
以国际化的视野,剖析绥中项目特点。通过对地块内外部环境、区域房地产市场研究以及竞品项目分析等内容,最终确定本项目开发目标。
市场研究阶段
目录
第一部分、项目市场研究
第二部分、客户需求研究
第三部分、案例研究
第一部分项目市场研究
项目本体认知
项目发展环境研究
区域房地产市场研究
竞争项目研究
城市关系
项目本体认知——项目用地条件分析
辽宁省绥中县西南端,临渤海。
绥中滨海经济区与河北省接壤,西邻山海关、秦皇岛。
距北京300公里,距沈阳350公里,属3小时车程范围。
绥中与秦皇岛相距25公里,城市关系紧密。
350公里
300公里
270公里
25公里
四至及展示性分析
总占地面积755公顷。地块内部以农田为主要用地类型,整体地势平坦开阔,局部地貌变化多样。
项目东临迎宾路
南邻海岸线
西至字正街及创业大街沿线
北至渤海大街
北—渤海大街
南—海岸线
东—迎宾路
西—创业大街沿线
创业大街
渤海大街
迎宾路
海岸线
地块现状
项目本体认知——项目用地条件分析
交通条件与可达性分析
本案
外部交通条件分析
京沈高速
京沈高速连接北京及沈阳地区,万家是项目主要出口之一,可直达项目地块。
滨海公路
连接秦皇岛与辽宁沿海地区的主要公路,公路横穿本地块,是未来项目主要的交通要道之一。
内部交通条件分析
滨海公路
滨海公路横穿本地块,是未来项目主要的交通要道之一。
渤海大街
内部规划道路,东西走向,全长5公里,是地块内部的一条主要干道。
迎宾路
地块内连接京沈高速及滨海公路的主要道路。
渤海大街
迎宾路
滨海公路
项目本体认知——项目用地条件分析
用地现状分析
海岸线:6公里海岸线,优质沙滩;
湿地:水塘分布集中于项目西南部,有利于塑造水系景观;
耕地:以玉米等旱地为主,未利用面积占较大比例;
村庄:现有村庄多集中于地块东南部,有一定的拆迁量;
古迹:地块内部有文化遗产保护区,遗址占据地块核心区。
项目本体认知——项目用地条件分析
海岸线
湿地
耕地
村庄
古迹
古迹
资源
资源种类
资源特色
资源价值
(五星评级)
人文资源
秦汉遗址
秦皇行宫与汉武帝望海宫殿、碣石
★★★★★
渔港
百年止锚湾渔港
★★★★
寺庙
滨海寺庙北方佛教文化
★★★
自然资源
海岸
6公里海岸线海域开阔
★★★★★
沙滩
南部沙滩开阔平坦、沙质优良,东部儿童浴场
★★★★
湿地
湖塘河流汇聚植被多样
★★★
温泉
地处温泉带,地热资源丰富
★★★★★
海岸、沙滩、湿地、秦汉遗址构建资源优势
项目本体认知——项目文化旅游景观资源梳理
寺庙
海岸
渔港
碣石
秦皇行宫
沙滩
S—优势
W—劣势
O—机会
T—威胁
SWOT分析
优越的海岸资源
旅游资源相对比较丰富有利于开发度假产品
有利于打造高端旅游产品
发展商的品牌具有号召力
项目受到政府支持
内部景观资源比较有限,需要后期改造
遗址保护区位于项目核心区域
规划中此区域仍保留为发展被用地
海洋资源利用,健康生态的原生环境
未来经济区城市化进程加快,区内的基础设施将会日益完善
周边部分竞争对手已运作,有利于进行针对性的差异化设计
绥中滨海经济区发展前景广阔
竞争项目提前或同步于本项目启动,竞品提前抢占市场
季节性特色给旅游产业发展带来难度
信贷政策收紧,客群受限
大北戴河客户截流严重
项目地块临海,具有人文气息,景观资源优势明显,但大北戴河客户截流现象严重,未来区域内竞争激烈。
项目本体认知——项目客观优劣势分析
项目受限条件促使后期改造成本加大