文档介绍：2005年上海青浦圣堡别墅项目市场调研分析报告
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青浦圣堡别墅项目
市场调研分析报告
contents
第一部分:区域市场动态
第二部分:周边竞争楼盘分析
第三部分:产品定价
第一部分:区域市场动态
跟踪整个青浦别墅市场发展态势,近月来,区域在售楼盘销售速度明显放慢,部分楼盘几乎出现0成交;
在价格方面,大部分楼盘依旧以原先的均价推入市场,价格变动不大,少许总价较高的物业在实际成交时可有一个安慰性的优惠,但整体均价仍没有发生较大变化;
区域内独栋楼盘较多,但基本已进入尾盘或以交房使用,只有少许楼盘在近月内将有后期房源推出,但整体风格与品质并没有较大改观;
实地调研表明,区域内二手中介别墅房源较多,近阶段成交量较少,但区域内旺盛的租赁市场支撑着整个二手市场的发展。
1、青浦徐泾镇别墅市场特点简析
青浦徐泾镇别墅市场作为上海别墅板块中较为知名、较为成熟的区域已是不争的事实,而该区域所呈现出的特点也是非常明显:
别墅楼盘分布较为密集
整个徐泾镇别墅楼盘主要分布在沪青平公路、高泾路以及徐泾西路两侧,楼盘数量超过了20个,分布相当密集,别墅集聚区概念非常明显;
整体市场成熟,单价上升空间较小
每个产品都有其发展周期存在,别墅市场也不例外,徐泾别墅市场经过几年来的开发建设,现阶段已经进入一个较为成熟的发展周期。而在该周期内,价格的大幅度上升或者下降空间几乎不存在,市场也不可能接受,遵循区域市场发展轨迹稳步前进是该市场的发展成熟特征;
土地供应量逐渐减少
该特点对于别墅市场而言,是一个普遍的特点。但需要强调的是,徐泾镇作为一个区域面积较小、别墅市场较为成熟、楼盘分布较为密集的区域,该特点是非常明显的;
短期:已有的存量供应,表面上显得产品奇货可居,实际上二手市场与一手市场的竞争已进入焦灼状态;
长期:由于别墅用地暂停审批,使得低密度土地市场紧缺;
注重单体忽略整体
产品设计趋向成熟,但只侧重于单体房型设计以及内部功能尺度;
整体规划布局以及风格呈现多样化,但尚处于不成熟阶段。
1、青浦别墅市场近阶段重要数据统计分析
单位:套
数据显示,近月来青浦别墅成交情况继续呈萎缩态势。9月份整个区域共成交15套房源,其中通过统计,徐泾镇别墅仅成交6套房源,分别为大豪山林、国际华城以及豪都国际新城。
如此的成交态势,理应正视区域的市场发展状况,找出其客观存在的问题。
存在问题概述:
该区域的成交量萎缩并不是偶然,一些客观的实际状况所带来的市场表现正是说明区域实际情况的有利依据:
?? 大部份进入尾盘的项目现阶段经营模式并没有发生变化,与宏观调控给消费者带来的心理预期存在严重的矛盾;
部分刚开盘的项目(如圣地维拉)对市场预期过于乐观,产品本身又不存在强有力的卖点,使消费者产生反感;
尾盘项目所剩房源购买价值缩水,消费者选择余地较少;
二手中介房源与一手房源存在激烈竞争态势,且二手中介房源可选择乃至调价余地胜于一手,一手所面临的压力巨大。
数据显示,青浦整体别墅市场销售均价略有小调,9月份整体均价为122073>.4元/平方米,同比下降近500元,但从市场跟踪的情况来看,徐泾镇别墅市场的销售价格没有发生较大变化,降价辐射效应并没有涉及到该区域。
单位:元/平方米
结论:
区域市场销售缓慢,尾盘价格不调价、新盘定价不合理的特点已经让区域板块的别墅市场进入了误区。而这一现象的产生从某种程度上而言将成为本案的一个新契机。
第二部分:周边竞争楼盘分析
2
1
9>3
4
5
一
二
三
四
新房
二手房
兼有新房及二手房
1—大豪山林 2—长堤花园 3—圣地维拉 4—西郊大公馆 5—西郊紫郡
一:西郊园中园二:西郊美林馆三:西郊华城四:九溪十八岛
400-600
300左右
350-800
500-800
400-1200
547-1855
花园面
积范围(m2)
2005/3
2004/3/11
现房
0
300左右
10
3000左右
88
安盛景园
新开盘
尾盘
三期10月末开盘
尾盘
尾盘
楼盘状况
2006/3
2005/10
2套双拼
(10月)
独栋:
310左右
29
(独栋6)
6972(包括联体、双拼、独立)
92
圣地维拉(一期)
5
318-580
10
16036
西郊大公馆
2006/3
2004/12/8
0
300-800
售完
40,50套
西郊紫郡(二期)
2005/9
2004/10/1
0
350-700
10
4100
58
长堤