文档介绍：2006年天津滨海国际公寓项目定位报告
本期风云楼盘:
天津·滨海国际公寓项目定位报告
锋华地产06年精心策划
经过项目前期的多方多次的沟通与交流,项目的整体定位已成稿,我司通过直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议,务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持!
序语:
项目定位报告提纲
一、项目发展原则;
二、地块的发展方向;
三、区域发展对项目定位的提示;
四、市场环境对项目发展的机会;
五、投资酒店式公寓的充足理由;
六、项目发展建议;
一、项目发展原则
价值最大化原则
房产开发项目,尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥;
现金流保障原则
房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障;
差异化原则
房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展,最大程度的规避风险;
风险分解原则
房产项目分期开发,采取灵活的开发模式及营销手段,最大程度分解风险;
对于本项目的发展来说,基于以下四个基本的发展原则:
津塘公路
塘沽区
本案
河
北
路
塘沽区位图
开发区
第一圈层:
开发区
作为发展高档物业的角度切入,开发区具备经济产业支持,发展重点支持,商贸氛围等整体大环境相当利好,区域综合优势及发展前景良好。
第二圈层:
塘沽区
塘沽区属于传统的城镇区域,虽然具备商贸氛围支持,但发展重点并不在此,商贸氛围等整体大环境的竞争力相对处下风,区域综合优势并不明显。
因此,切入项目长远发展而言,宏观大环境隶属于第二圈层板块。
二、地块的发展方向
项目所在圈层价值地位理解:
项目区位理解:
本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的西南角,临近津塘公路;
河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道;
塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路穿行四周;
是假日经济与日常消费的重要连接点;
本案
津塘公路
河
北
路
塘沽区位图
因此,本项目在交通区位上具备一定的优势。
项目宗地现状:
项目宗地原来具备一定的原有建筑,地势平坦,经营改造需要时间;
现处于原有建筑拆除阶段;
宗地空地临时设有地摊铺位在经营。
项目四至现状:
东面——住宅小区
西边——河北路
南面——锦绣商城
北面——新洋世纪商厦;
项目建筑指标(初定):
总用地面积: 152991>.40平方米
总建筑面积:
原有建筑面积:
拟新建筑面积:
拟新建地上建筑面积:
拟新建地下建筑面积:
拟新建建筑首层面积:
拟新建建筑标准层面积: ~
新建商业建筑面积:
新建酒店建筑面积:
建筑容积率:
拟新建建筑层数: 30层
拟新建建筑高度:
总停车位: 105辆
地下停车位: 50辆
地面停车位: 55辆
酒店标准间: 464套
项目SWOT分析:
优势Strength
劣势Weakness
机会Opportunity
威胁 Threat
先天大环境优势
项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内,拥有滨海新区大环境的的区位优势、交通优势资源优势、工业基础优势、体制创新优势;
项目临近洋货市场商圈,周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围,聚集人气;
项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站,交通发达,距离开发区车程便利;
项目自身优势
项目具备高度优势(30层),为开发商全力打造,使之建设成为区域内的标志性物业;
优势Strength
劣势Weakness
机会Opportunity
威胁 Threat
项目自身设施及定位价值需要超常的凸现,这对开发商综合实力要求高,市场不稳定性造成市场风险的存在;
项目位于交通主干道旁,会对项目产生一定的噪音影响;
项目占地面积不大,没有明显的规模优势;
项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围,洋货市场商圈整体经营档次相对低下,需要相当的力度发动市场,市场发动难度大;
优势Strength
机会Opportunity
威胁 Threat
劣势Weakness
区域整体经济发展看好,商旅酒店的市场平台扩大,将利于项目共合分享蛋糕;
区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性,使本项目将有机会成为塘沽地区真正的名片标志物业;
同时现有区域酒店经营情况良好,如胜利宾馆年均入住率达70%以上,这为项目发展酒店式