文档介绍：
花样年·
1第一部分价格制定原则
2一、发展商经营目标
2二、销售前的市场环境
2(一)总体市场分析
3(二)片区市场分析
4(三)周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴
7三、项目自身客观条件
7四、项目价格策略
7(一)目标均价市场比较分析
8(二)项目片区土地增值情况分析
9(三)
10(四)目标均价制定分析
11五、项目销售战略
11六、价格制定原则
12第二部分价格表制定说明
12一、产品差
12二、价格表其它主要决定因素权重评定:
13二、具体定价说明
13(一)景观
15(二)户型
15(三)朝向
17(四)噪音
17(五)层差说明(标准层)
18(六)修正说明
19三、面价演算说明(/㎡计算)
第一部分价格制定原则
价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系,本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结,制定符合本项目的定价原则:
◆发展商的经营目标
◆销售前的市场环境
◆项目自身客观条件
◆项目价格策略
◆项目销售战略
◆客户考虑的因素对定价的影响
一、发展商经营目标
成为成都明星物业;
实现片区同期项目市场中高价位;
保证一定销售速度同时,实现较高的利润;
满足项目可持续销售需求;
提升发展商品牌形象。
二、销售前的市场环境
(一)总体市场分析
1、商品房供销
2006年1-,;,,%,位居成都市区排名第三位。
2、商品住宅销售面积
2006年1-,,,,%,位居成都市区域排名第三位。
3、2006年1-9月五城区商品房价格
商品房
住宅
办公用房
商业用房
均价
4445
4181
4975
7835
同比增涨
%
%
%
%
2006年1-9月五城区商品房交易均价为4445元/平方米,%,住宅交易均价为4181元/平方米,同比增涨13%。
总体分析,2006年1-9月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头,需求旺势,房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东,如首创、华润、阳光100等,城东将真正成为成都房地产开放的主战场。
(二)片区市场分析
1、城东片区的总体情况:
2006年1-9月共批准预售项目37个,,%。2006年1-,城东商品房供需处于较为合理范围。
2、城东片区的住宅情况:
2006年1-9月共批准预售项目14535套,,%。2006年1-,城东商品住宅供应略小于需求。2006年1-9月住宅交易均价3704元/平方米。
3、片区市场小结:
区域待建物业较多,,总建筑面积约1100万平方米(,其中阳光100建筑面积为700万平方米),而且厂矿拆迁还会有大量的土地上市,为此区域未来物业供应巨大,市场竞争激烈。
区域房地产开发未来将逐渐形成,在城东北将以首创项目、颐和家园、浅水半岛等形成的建设路开发板块,以花郡、华润项目、千居朝阳等形成的万年场开发板块,这两个板块将是未来区域房地产开发的重点。近期将要推出的楼盘主要集中在二环附近,未来区域竞争激烈。
从目前在销售楼盘看,各楼盘户型定位都以紧凑、居家实用型户型为主,产品差异化不明显,同质化较为严重;
目前片区在售楼盘的总体销售势头非常良好。主要由于片区房地产起步较晚,房价相对其他区域有一定优势,供应量较小,长期积压的购房需求得到释放;但是随着片区品牌发展商大盘的不断推出,如:华润二十四城、首创项目、龙湖项目、阳光100项目等的推出,市场将发生新的变化,那就是片区是形象地位得到提升,市场竞争更为激烈。
从销售情况来看,80-90平米左右的两房是该片区的旺销户型,销售速度快、价格高,小三房次之。中三房、大三房销售速度较慢,且高楼层容易滞销。
(三)周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴
1、颐和家园
基本情况:
总占地面积
约73亩
规模
6