文档介绍：2006年成都市美好家园二期营销策划提案
写在前面:
本提案是以房地产项目开发的利益最大化与合作互利为出发点、以我公司市调人员从贵公司处所获得项目基础资料与地块区域状况为依据作出的一个初步思路提案,不够详实之处待初步确定后再作详案。
市场篇
一、成都市房地产现状
城市规划:城市布局由单中心圈层式向多中心组团式转变,城市发展由‘摊大饼’式简单扩张向重点向东向南发展转变。
城市结构:由单中心城市向多中心城市发展,形成一个市级中心、二个副中心、二十个大区中心和若干居住区级中心组成的城市结构,城市副中心分别设置在城市的东部和南部。
功能布局:一环路以内为中心区,主要发展金融、商贸和公共中心区等功能;一环路至三环路为主城区,主要发展生活、科研、文教和办公区等功能;三环路至外环路为环城区,主要发展生活、工业等功能和建设成生态区。
城市特色:具有历史特征的现代化特大城市,其中历史文化特征是精髓,现代化风貌是主体,二者相互依托。
民众心理:东穷西富,南贵北贫。
二、城南房地产现状
供需两旺——新城南全面被接受。
入住率大大提升——社区经济逐渐活跃。
土地市场活跃——新城南再成焦点。
巨头云集——新城南楼市蓄势待发。
四合院团队对城南房地产市场的预测
根据整个区域的特性,肯定未来3-5年将是此区域人口入住的高峰,随之趋于稳定;人口的增长势必带动本区域的日常消费和休闲消费的增长。项目相关物业增值空间较大。从目前情况可以预期本项目与一期结合将快速形成本区域休闲商业中心。
项目篇
一、项目概况
1、项目经济指标:
总净用地面积:1041>.06亩( ㎡)
建筑面积:地下: ㎡;地上(住宅、门房):㎡
建筑密度:%
容积率:
商务用房建筑基底面积:
拟建建筑基底面积:
绿地率:%
车位:594辆
总户数: 731户
2、项目区位:位于四川省成都市西南机场高速公路北侧,连接簇桥区域;西北侧紧邻未经整治的黄堰河,北侧与成都体育学院月亮湾分校相临,与水上游乐场一墙之隔。南面隔南丽湾、欧景蓝天与机场路相邻;西南与在建的太禾水晶城连成地片,北邻绕城高速公路500米绿化带,东侧有4栋一期普通住宅楼与别墅小区,与一期社区、酒店形成完整生活区域。
交通位置示意图
3、地块优势分析
⑴地域氛围机场路为成都市南部新区发展的外沿,已形成以产业、展览、物流为主的经济布局。近来开始相继出现中等品质的住宅小区,如:欧景蓝天、太禾·水晶城、南丽湾等。从成都市近来土地投资倾向看,三环至外环间占主导地位,三环外与各大城郊板块(华阳、双流、都温郫、龙泉)房产市场发展潜力大于三环内,互为竞争对手。机场路是城市的窗口,地理位置优越,交通比其它郊县更显方便。多个高校的迁入也为本地区注入了新鲜血液,机场路再次启动的时机已经到。
⑵成都市政府规划带来到利好趋势。
2006年该版块的形象会随着机场路的扩建完成大大改善。城市向东向南发展的出台,政府新区,城市副中心等一系列的政府行为透明化,有机会吸引城南方向的上班族、红牌楼至簇桥商圈内的经营/管理者、外地购房人、投资住宅者,因土地成本低,做成的花园洋房类特色物业,性价比较高,升值潜力较大。
⑶城市规划引导。 ,世界500百强系列、国家高新产业、展览物流等企业厂家入驻。⑷交通便利,距市中心约15分钟车程。随着机场路的改造,交通不断改善使区域价值得到提升。⑸高校云集,造就文化特区。⑹紧邻成熟社区,欧景蓝天、太禾水晶城、学府嘉苑、温哥华花园等。⑺依托一期配套作基础,相对于三环路周边高价位物业而言,本项目中档价位、高品质,升值更快。
4、交通
(1)公交线路:103、7>300、304、503、601路; (2)市区至本项目间三条可选便利交通路线: Ⅰ、经人民南路四段南端(火车南站)上机场高速路辅道;郊区公交300、304沿此线通过本项目。Ⅱ、经二环路口神仙树立交桥、创业路至成雅高速路辅道,上机场高速路辅道。此线路离市中心距离最近。
Ⅲ、经武侯大道或川藏路至簇桥,经文昌路至本项目。此线途经学府路、月亮湾,沿线有众多企业、家具城、汽配城、大学新区等;通过簇桥区、红牌楼商区、外双楠与城区紧密结合。
5、配套⑴购物:红旗连锁、互惠超市、美好家园超市,均为700-800米步行距离。
⑵休闲:大卫营国际俱乐部、大本营娱乐休闲城、喜来乐休闲天地、天辰生活广场、老船坊茶楼。
⑶餐饮:美国烧烤、白家肥肠粉、云南过桥米线、鱼庄。
⑷高校:四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、成都体育学院、四川艺术学院、川师创业学院。
⑸中