文档介绍：2006年深圳市奥林华府一期策略总纲
20063>.5
事业三部奥林华府项目组
奥林华府一期策略总纲
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
目标下战略
项目目标
市场分析
项目分析
项目形象攻略
项目展示攻略
项目服务攻略
项目推广攻略
解决思路
案例借鉴
客户分析
策略推导
目标。
实现物业价值最大化(7500-8000)元/平米,实现项目较快速度销售;
通过一期营销建立项目在市场的口碑及影响力。
【一期销售目标曲线图】
第2批房号
消化150套
第1批房号
消化100套
第2批房号 100%
..1
第1批房号
100%销售
第1批房号
消化160套
本报告要解决的核心问题
Q1处在新区域的第一盘,在周边激烈市场竞争中
如何拔高项目形象,实现本项目7500-8000的片区
高价?
Q2在较为封闭的区域市场及已失先机的条件下
如何有效积累客户?实现较快速度的销售?
项目营销攻略
形象攻略
展示攻略
推广攻略
本项目营
销攻略
服务攻略
豪宅营销关键动作
高举高打,建立强势的第一意象,借品牌
发展商及政府力度进行片区炒作。建立大
盘气势。
线上早行动,得业内者得天下;
线下多布局,得客户者得天下;
高标准、高形象的展示与服务体验,建立
豪宅话语权,从服务上建立与品牌体验相
一致的竞争力。
目标界定
目标下问题
目标下战略
项目目标
市场分析
项目分析
项目形象攻略
项目展示攻略
项目服务攻略
项目推广攻略
解决思路
项目SWOT分析
客户分析
案例借鉴
策略推导
2007年
2006年
2008年
2009年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
城龙花园四期/
天健项目/20万平米
龙城米
鸿荣源公园大地/约70万平米,一期10万平米,预计第三季度或第四季度推出
尚景欣园/
九洲项目/50多万平米,,10万平米是商业,一期推出2万平米左右
罗马公元二期/
奥林华府/34万平米,,二期13万平米,三期在10万左右
中央悦城/一期约12万平米,总20万平米,二期、三期预计第三季度推出
招商依山郡/24万平米,一期约12万平米。二期为8栋11层小高层;三期为7栋18层小高层。二、三共有1500套。
天健现代城/14万平米
水岸新都/31万平米,
爱联村改造项目/40万平米
龙光项目/16万平米
风临四季/
星河龙岗项目/30万平米
俊荣项目/13万平米,有可能分两期
欧景花园3期,
二期预计6万平米
三期4万平米
四期7万平米
五期5万平米
约115万平米
深房项目/16万平米
约150万平米
06年以后的年供应量面临供应由40万到100万的突变,竞争激烈,但也使龙岗中心城成为市场关注热点
约140万平米
市场现状1
深圳市场品牌开发商纷纷入驻中心城,为中心城带来各自的关内、宝安追随客户群;同时带来新的产品和服务,是龙岗中心城价格提升的动力。
龙城北区荔枝园项目
公园大地
05年地王
水岸新都
中央悦城
爱联村项目
现代城
栖湖
依山郡
项目
宝安/关内客户
鸿荣源
深业
龙光
佳兆业
大综艺
星河
天健
中信
招商
开发商
宝安客户
关内客户
带来客户群
关内客户
龙岗客户
关内客户
关内客户
关内/宝安客户
关内客户
佳兆业水岸新都
中信栖湖
招商依山郡
天健现代城
星河爱联村项目
鸿荣源公园大地
中央悦城
05年地王龙光项目
开发商品牌力度与
客户的辐射面成正比
市场现状2
奥林华府
欧景花园二期
花半里
招商依山郡
公园大地
中央悦城
深业项目
爱联项目
05年前中高密度项目
06年以后低密度项目
星河龙岗
水岸新都
俊荣项目
低密度住宅将成为供应及价格的启点,中心城的正经历产品的升级换代。
尚景欣园
俪景中心
东方御花园
锦绣东方
奥林华府
天健地块
宁佳地块
龙光项目
天健现代城
龙城国际
06年以后中高密度项目
市场现状3
本项目及周边将形成区域
供应热点。
中心城及周边各楼盘都在抢占市场先机,截流客户,以面对激烈的竞争。从各楼盘成交及来访表现来看,仍然以中心城及