文档介绍：2007年东莞东城区房地产市场调查报告
东城区房地产市场调查报告
房地产市场环境状况
东莞一季度经济运行情况
一季度东莞经济呈现总量增长较快、效益提高、物价涨幅收窄、城镇失业率下降、企业景气趋好的和谐发展局面。初步测算,一季度全市完成生产总值5533>.16亿元,%.%,%,%。
房地产策政状况
执行90/70的政策力度大
根据东莞市住房建设规划,今后若干年将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求,区别规划用地性质、项目布局,因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。一些新报建、新上马的项目基本上也都严格执行90/70的政策,这样一来,无论是旧项目还是新项目,90m2以下的中小户型都将大幅度增加,从而造成了今年将有大量的90m2以下的中小户型供应。
房地产市场分析
1、从调查情况看,东城区楼市不冷不热、趋于平谈。在售的8个楼盘中,仅花园城及新纪星城为07年新开盘的楼盘,其余为旧盘加推新贷或者旧盘售货尾。目前接受户登记的新盘只有学府1号一个项目,真正上市时间预计在6月初。其余几个潜在新盘,天骄峰景与锦绣河山估计在下半年才会公开上市。东城区商品房整体销售均价在4500-4800元浮动,同时受政策影响发展商在产品定价上都相对谨慎且销售价均以低开高走,促销方案多样化等营销策略。
2、在建在售项目大户型产品都在城区3公里外围,且各自体量在50万平方米以上;产品户型面积配比第一期均以120-230平方米的三房、四房为主辅以少量二房;项目在规划设计、园林景观、区内生活配套都下足功夫,走花园式住宅道路。
三、产品分析
各档次产品供应状况
东城区目前在售的楼盘以大户型为主,加少量二房,市场上小户型除花样年在销售货尾外,30-80平方的一房一厅及二房一厅,暂无新产品上市。市面在售的主要以围绕黄旗山片区的高端大盘,主力户型以115-135、140-230平方米的大面积高档洋房。如星河传说、庆丰花园、新世界花园、怡丰翠云轩、新世纪星城、花园城,及光在地产的天骄峰景。
小户型项目大多数发展商都放在项目的二期,因此下半年的小户型项目将陆续上市,市场增量显现。工程进度较快的宜景康源、学府1号等会在6月份推出市场,将会打破小房型市场缺少新面孔的闷局。小户型的增加,同时大中户型的不断补充,东城区大中小户型的供应配比将会在1:。
各档次产品的集合特征
区内户型供应分布:大户型120平方以上以黄旗山板块为主,中小户型的95平方米小三房及30-50平方的套间及一房一厅主要分布在区内公共交通及生活配套齐全、成熟的东城中心板块及花园新村板块。
受90/70策政影响,多数发展商为完成指示在小户型的规划上建筑密度较大,户型设计没有创新。
各板块楼盘特征:
名称
黄旗板块的大户型
城市中心区的中小户型
平均售价(元)
4500
5300
开发规模
不低于50万平方米
低于5万平方米

社区环境
优:园林规划、区内生活配套相当完善,建筑密度宽松
劣:短期内公共交通对人员出行会造成不便
优:公共交通及周边生活配套成熟
劣:区内园林景观及配套不完善,建筑密度大
平均消化率
约48%
无新货上市
平均容积率

四、价格分析
中心区楼盘均价达7000元/平方,偏效区楼盘均价4500元/平方。
1、产品单价
从售楼部了解,目前各楼盘对外公开出售的起价经综合评算为3950元/平方,均价4500元/平方,高价为5500元。
2、付款方式
,另外还有特别礼物赠送。二房可付首2成,三房首付3成,代贷期为≤30年。
3、促销方式
捆绑公务员或相关企业团购以低于公开价内销,在开盘当天制造销售火暴场面、房源紧张,进而拉高销售价。
,开盘当开前20名还可获得1-2万元的现金奖,另外还有特别礼物赠送。
在整个东城区市场上,新世纪星城的打折最低,。
五、需求及消费者特征
各档次产品目标客户层特征及辐射商圈范围
该区域客户基本分为二类:

此类客户购买能力较弱,同时又是市场需求的主力军团。由于受经济实力的限制,故此只能牺牲面积、及产品附加值为代价,以获取在本区生活的条件。客户层主要集中在25岁左右的人群及少量二次置业者及投资客。目前的主客户八成为大学学历、较高素质,进入社会工作2年左右正直谈婚论嫁黄金时段的年青人。大