文档介绍：2007年安徽五河县鼎恒左岸名城营销推广策划方案
鼎恒·左岸名城营销推广策划方案
2007年4月
一、入市时机与价格策略
(一)入市时机
入市时机是首要的营销策划要素,其选择是否恰当对于物业开盘业绩起至关重要的影响。
本案要考虑的影响入市时机因素有如下几条:
13>. 由于整体工程进展延缓,整体销售节奏收其影响,在正式开盘前必须掠夺市场资源,有效维护客户。
2. 销售许可证有望在8份拿到(部分取得预售许可证)。
3. 五河嘉园、锦绣蓝庭三期已经推向市场,四季阳光城二期估计在5-6月份入市,国贸大厦也预计将在五月面市。
有鉴于此,我们建议在4份进行媒介预热,并进行现场准备,在4月28日正式入市,5开始内部认购。
(二)入市态势
从气势上看,本项目地段及产品优势,在市场上应考虑力度与速度,快速有力地获得市场影响,树立五河地产标杆。因此,在宣传及营销战略布置上应以求势、求实为旨,不宜采用浅吟低唱、细雨润物之法。
(三)价格走势策
结合片区市场的特殊性,建议在价格策略上走“低开高走、随机小幅上扬”的路线。即在发售初期以相对低价入市,首先在市面上形成“顶级物业、顶级价格”印象,凭借产品独特性,在取得良好的市场反应后,逐步推出“前庭后院住宅”、“空中四合院住宅”,掀起一波又一波销售高潮,同时逐步提升项目价格。
鼎恒·左岸名城竞争楼盘数据分析表
针对城关镇片区目前的正在发售和准备发售的楼盘,包括:锦绣兰庭四季阳光五河嘉苑华天苑国际商贸城等五个项目,通过对这些项目的详情调查做到“知己知彼”,为下一步的本项目的价格定位、客户锁定及推广提供市场依据。
◆四季阳光城
楼盘名称
四季阳光
所属区域
西面
地理位置
沱湖小区以西,闸管所以东,北大沟以难,环城北路以北
规模类型
多层
发展商
安徽省广润地产开发有限公司
代理商
无
建筑设计
东升设计公司
园林设计
华夏园林设计院
施工单位
交楼标准
毛坯房
推出时间
2006年
发售时间
2006
封顶时间
一期2007年封顶
入伙时间
占地面积
建筑面积
绿化率
42%
总户数
一期300户
户型类型
二期户型
二房二厅
三房二厅
四房二厅
面积M2
m2
103-124
134
比例
起价
1738元/ m2
均价
目前1918
/ m2
销售率
物业管理
管理费
左岸名城对之影响及近期促销措施
近期广告投放较少,没有任何促销措施,预计下个月针对五一黄金周会举办大型文化艺术活动
◆锦绣兰庭
楼盘名称
锦绣兰庭
所属区域
城南开发区
地理位置
环城南路
规模类型
多层为主,有5幢小高层
发展商
安徽恒远房地产开发开发有限公司
代理商
建筑设计
园林设计
施工单位
--
交楼标准
毛坯房
推出时间
2005年12月
发售时间
2006年
封顶时间
一期已经交房
入伙时间
占地面积
90000M2
建筑面积
140000方
绿化率
42%
总户数
1200
户型类型
面积M2
90——110
小高层
119 M2
1890-1940元/平方米(五-六层)
比例
起价
2100——2300
均价
2100元/平方米
销售率
70%
物业管理
管理费
左岸名城开盘对之影响及近期促销措施
因此项目的户型及档次与左岸名成有一定的差距,但在当地消费者中的口碑不错
广告投放极少,没有相关的促销措施