文档介绍：2007年淄博市写字楼市场调研报告
宝安中心区N1项目
定位思考
谨呈:深圳市新政房地产开发有限公司
本项目的基本条件
占地面积262323>.87平方米,建筑面积65600平方米;
住宅面积59170平方米,商业面积6000平方米,
老人活动250平方米,垃圾站80平方米;
容积率≤ ;覆盖率≤ 35%;
车位230个
本报告要回答的终端问题
项目如何准确定位实现高价格,利润最大化
报告的技术思路
界定问题
分析问题
核心行动
完整攻略
情境分析
市场、项目处
于什么状况
S1、S2、S3
……
以上因素中
问题是什么
机会在哪里
R1/R2→Q
问题与机会
为什么存在
Q1、Q2、Q3
……
能做什么
该做什么
怎么做
区域
宝安中心区
中心扩展区
所处区域
宝安中心区+中心区扩展区
2004年宝安政府将西乡大道、宝安大道及新安六路围合区域(4平方公里的面积)纳入到中心区(6平方公里)中,使之成为一个10平方公里的滨海新城;
本项目位与宝安中心区N1,处于中心区边缘地带。
中心区扩展区
新安六路
西乡六路
宝安六路
海滨大道
宝安中心区
本项目
中心区边缘地带,泛中心区核心地带
三大区域比较分析
中心区扩展区
宝安中心区
新安片区
区域相对偏远,缺乏统一规划配套较弱厂房、民房较多物业档次不高本区域客户价格为3300-4200
位置优越,配套成熟,
传统高档楼盘聚集地
老城区客户认可度高
价格为4000-5500之间
规划起点高片区纯粹,滨海新城行政体育中心宝安高端客户,关内客户价格为4800-5800
三大区域
高规划高起点
——市场与客户对宝安中心区有高度的认可度
它是深圳的又一个华侨城。
它比上海浦东还漂亮。
它像香港的维多利亚港。
宝安中心区
项目位于中心区居住区第三圈层外
主要结构特点:
一个濒海带状公园和三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心、混合区、居住区;四个商业中心(三个地铁站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心) 。
宝安中心区
现阶段竞争格局分布
御
景
弯
泰华N2
已售项目
在售项目
未售项目
宝安中心区
中心区庞大的供应量
8万
6万
8万540套
3万220套
5万399套
5万324套
21万1314套
2004年下半年
2005年上半年
2005年下半年
预计约10万
17万1400套
13万
近150万㎡
宝安中心区
现阶段格局状况
片区农民房及工业区交织在一起,显得杂乱缺乏规划;住宅项目少,价格偏低,富通城等大盘带动片区成长活力.
宝安大道的整改以及滨海大道延长线的通达;2008年地铁1号延长线开通;使中心区与南山进一步融合.
片区配套相对较弱,缺乏具有档次的商业业态,主要为满足于日常生活的需要。但教育设施较多,生活氛围逐渐浓郁。
中心扩展区
新湖路
宝源路
西乡大道
滨海大道
兴业路
海城路
宝安大道
新安六路
中英公学
径贝村
海城新村
海滨新村
渔业村
麻布村
麻布村
科技园
福中福
花园
劳动村
蟠龙居
华侨新村
富通城
宝安公务员住宅区
麻布
工业区
西乡河
麻布村
宝源
新村
海城茗苑
甜蜜家园
碧海名园三期
建面10万
圣淘沙·骏园
建面16万
天琴阁
圣源
华庭
富通豪业华庭
建面6万
地铁一号线延长线
周边已推及即将推出项目汇总
--
4100
--
多层3900
小高层4100
4200
3300
4100
--
均价
㎡
75%
192
小高层
㎡
甜蜜家园
㎡
--
525
高层
㎡
御景湾
984
1600
总376,可售204套
144
347
154
套数
㎡
--
小高层
㎡
圣源华庭
小高层、高层
多层、小高层
多层、小高层
小高层
小高层
建筑
类别
60080 ㎡
,基本售完
32000 ㎡
富通·
豪业华庭
15500 ㎡
28480 ㎡
碧海名园三期
168000 ㎡