文档介绍：2007年重庆市写字楼市场分析报告
重庆市写字楼市场分析
一栋写字楼如果不在城市,依然可称得上是写字楼;
一座城市如果没有写字楼,却算不上城市;
城市因为写字楼而构建、生长、繁荣、美丽。
——摘自《安家》房产
引言:
2007年,重庆直辖十周年。这座中国最年轻的直辖市在经历了十年的发展与变迁,如今人气旺盛、活力迸发、创业机会日益增多,已成为中国西部最具投资潜力的特大城市、长江上游的经济中心、中国“第一江城”,城市的快速发展刺激着商务资源不断增强,写字楼物业的建设成为城市经济的重要载体,扮演了经济发展的晴雨表,见证着经济的兴旺与机遇,展示着城市那道最美丽的风景线。
研究范围及标准
我们按照传统意义上把写字楼定义为“办公或商务活动的空间”。目前,对于写字楼物业的分类以及档次的划分在我国还没有一个统一的标准,此次研究结合重庆本地写字楼市场特征,我们将市场中的写字楼划分为高、中、低档三个档次(档次标准见表一),研究对象仅限于重庆市主城区纯办公物业,并侧重于中高档写字楼物业的研究。
表1:写字楼档次划分标准
档次划分
档次指标
高档写字楼
中档写字楼
低档写字楼
所处位置
位置十分优越,一般位于城市商贸中心(CBD),交通十分便利
位于城市副中心或小型零散的商贸集中区,交通条件较好
零散建设的写字楼,交通条件一般
建筑规模
3万平方米以上
1万平方米以上
无限制
装修情况
外立面
大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料
面砖或瓷砖
涂料

大堂
有大堂;
大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等;
墙面、墙柱应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料;
应有吊顶
有大堂;
大堂地面为地砖;
墙面为瓷砖或高级漆;
有吊顶
无大堂

公共部分
地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯;
墙面应为高级墙纸或高级漆;
应有吊顶;
电梯间应有不锈钢、大理石或木门套
地面为地砖或铺中档地毯;
墙面刷白
地面为普通地砖或水磨石

卫生间
高级进口品牌洁具
中档洁具
普通国产洁具
配套设施
应有配套商务、生活设施(如:会议室、银行、票务中心等);
专用地上、地下停车场,停车位充足;
品牌高速电梯,高低层分区,客货梯分区
有专用地上、地下停车场;
高速电梯,客货梯分区
普通电梯
智能化水平
空调
应有品牌中央空调
有中央空调系统
分体空调

楼宇自控系统
有
无
无

安全报警系统
有
有
无

综合布线
有
有
无
客户情况
有知名国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务
客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发、技术服务等方面的业务
客户基本是小型私企,从事简单的销售业务
其他
租金相对稳定,处于市场租金的高位领先水平;
出租率稳定,高于市场平均水平;
租户相对稳定;
租金适中;
出租率较为稳定
历年租金处于不断下降趋势
重庆市写字楼经济市场环境
写字楼的发展与一个城市的经济发展速度密切相关,写字楼的指数是经济发展的晴雨表,经济发展又使写字楼市场有足够的需求。重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇,大力调整经济结构,积极扩大开放,加快基础设施建设,经济社会全面发展。这种良好的经济发展势头成为了重庆写字楼发展的有力支撑。
1、经济繁荣为重庆写字楼发展打下基础
今年是重庆直辖的第十个年头,十年间重庆经济一直保持着高速稳定的增长,十年来年均GDP增长均超过10%。2006年重庆市国内生产总值达到3486亿元(见图1),2006年人均GDP达到12437元,是1996年的3倍;全社会固定资产投资累计达到11235亿元,年均增长221>.6%。经济的强劲增长,经济活动主体增加,活动频率引发了写字楼的高需求量,成为重庆写字楼发展的基础。
图1:重庆市1998—2006年地区生产总值(GDP)及增长速度(单位:亿元)
(数据来源:重庆市2006年统计年鉴)
此次写字楼研究的区域——都市经济圈,是重庆经济最具吸引力和辐射力的核心点,2006年都市经济圈完成地区生产总值1511亿元,%。同时,都市经济圈还承担着整个重庆产业发展带动和综合服务的功能,是重庆第三产业、高新技术产业和国内外来渝投资企业最为集中的地方。都市经济圈所具有的财富聚集效应,使其成为重庆高档写字楼的集中区域,也是本次写字楼研究针对的区域。

2、经济结构调整加大写字楼需求
作为我国重要的老工业基