文档介绍：2008年北京及上海市市龙湖滟澜山项目研究报告
2011年房地产市场预测及展望
(简报)
一、2011国内楼市宏观预测
整体量价维稳区域结构持续变化
提要:预计2011 年这些“重中之重”的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全,有望达到10%—20%。在基本需求支撑下,价格有望稳中略有上升,增幅约在10%。
新开工谷底回升全国住宅供应增加
2008 年行业的调整,导致住宅新开工面积自2008 年7 月开始连续11 个月出现负增长。期间住宅新开工量比上年同期减少了近11>.2 亿平方米,约相当于近年全国住宅年均销量的1 成半。2009 年6 月后,新开工面积一路增长,2010 年前10 个月同比增幅始终维持在50%左右。2009年11 月至2010 年10 月间,全方米以上,比上年同期每月多开工建设5000 万平方米。考虑到1 至1 年半的建设周期,从2010 年第四季度开始住宅的供应量应有一个显著增长。
潜在供应巨大,但从实际监测到的重点城市住宅实际开盘量,2010 年第四季度并未迎来供应高潮。从中原监测到的7 个重点城市住宅新增预售情况看,各地在9 月份迎来了一个供应高峰,单月住宅供应量均达到或逼近了2009 年以来的峰值。此后,受到二次调控政策影响,在全年销售任务完成基本无忧的形势下,多数开发商采取了谨慎推盘的策略。导致10、11 月份各地住宅供应再次回落。
近期实施的一系列政策,从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价,再到预售资金监管,无一不是针对开发商。希望收紧资金链以敦促其加快开发、增加供应。虽然在现金流宽裕和销售业绩良好的双重背景下,近期内开发商出现类似2008 年资金链紧张的可能性不大。从近年来房地产开发企业资金来源情况看,企业通过各种融资渠道自筹资金的比重逐渐增加,而定金及预收款这一来自销售的资金占比逐年减少。但外部融资环境的恶化仍将对开发商带来日益严峻的影响。因此通过销售回笼资金将显得尤为重要。预计2011 年潜在的巨大供应将会有效的转化为市场实际供应。
中西部持续上升支撑全国销量增加
随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展,一线城市在全国市场中的比重日渐下降,目前销量占比约为5%。因此,即便全年一线城市商品住宅销量较2009 年将有明显下降(1 至10月降幅达39%,全年亦将维持在3~4 成),全国范围内住宅销量仍将有一定增加,预计全年增速将维持在5%左右。而这一趋势在2011 年亦将维持。根据近年来全国住宅市场销量的地区结构和增长比例,预计2011 年全国商品住宅销量将保持10%左右增长。
2004 至2009 年,东、中、西部地区的商品住宅销售增速分别为8%、15%和17%。随着中西部地区的快速增长,其占全国销量的比重也稳步增加,目前约各占全国四分之一。2010 年1至10 月,三地区住宅销量同比增幅分别为-1%、19%和12%。
预计2011 年东部地区的销售将与2010 年基本持平,或小幅增加;而中西部仍维持持续上升趋势,增幅约15%—20%。因此,2011 年全国商品住宅销售面积将有约10%的增长。
供求矛盾缓和价格整体趋稳
如上所述,供应方面,在此轮开发建设周期内,潜在的住宅供应将有大幅增加;同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款,均表明2011 年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面,此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求,限购令的实施更令市场以自住需求为主,从而导致2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小。
但随着通胀的预期提高,在缺乏其他投资渠道的市场下,选择投资房地产作为财富储存方式的需求,也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由,但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用,预计2011 年全国住宅市场价格总体将维持稳定。
若以10%的增速计算,2011 年全方米,而同期每月潜在可供应量约有1 亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011 年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。
区域结构变化重点城市表现各异
在量价平稳的表象下,我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张,在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下,将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。
(1)一线城市销量小幅减少供求缓和价格平稳
2009 年11 月至2010 年10 月,一线四大城市新开工量的增幅为57%,较全国的整体增幅少7 个百分点,但总体上仍保证了2011 年住宅供应的增加。四城市中,深圳住宅新开工面积与上一周期相