文档介绍：2008年防城港市项目定位分析报告
防城港项目定位分析报告
南宁金满盈房地产咨询有限公司
二〇〇八年三月二十七日
目录
第一章防城港市房地产宏观市场分析
第一节防城港市房地产基本情况
第二节 2007年防城港市房地产市场分析
第三节防城港市房地产市场发展存在的主要问题
第四节防城港市房地产市场发展前景预测
第二章在建在售楼盘市场调查
第一节和德国际楼盘情况分析
第二节欧景蓝湾楼盘情况分析
第三节丽景湾楼盘情况分析
第四节万代·渔洲花园楼盘情况分析
第五节海景苑楼盘情况分析
第六节西湾·恒信花园楼盘情况分析
第七节夏威夷城市广场楼盘情况分析
第三章区域市场分析
第一节区域环境概述
第二节本项目SWOT分析
第四章客户群体需求分析
第一节主导客户群的定位分析
第二节主导客户群购房动机分析
第三节主导客户群对价格的承受能力分析
第五章项目定位分析
第一节影响项目定位的因素
第二节案名建议
第三节项目形象定位
第四节项目产品定位
第五节项目目标客户定位
第六章产品功能定位
第一节整体规划建议
第二节外观设计建议
第三节户型及配套设施设计建议
第七章综述
第一章防城港市房地产宏观市场分析
第一节防城港市房地产基本情况
一、2007年防城港市房地产开发情况
2007年防城港市持有房地产开发企业资质的房地产开发公司共有128家,其中新增加企业29家。批准预售的楼盘共47个,批准预售面积363>.21万㎡,%。目前全市商品房平均价格已达1850元/㎡,比06年同期平均上涨150多元/㎡,%。其中港口区住宅最高售价已达2800元/㎡。
二、2007年防城港市房屋权属登记情况
2007年防城港市共审核初始登记材料280宗,㎡;转移登记1448宗,㎡;换证64宗,㎡;变更登记48宗,㎡;注销登记1308宗,㎡;审核抵押登记材料2886宗,面积168万㎡,。
第二节 2007年防城港市房地产市场分析
一、投资继续保持较快的增长速度。,,同比增长近3倍。
二、消费者购房需求旺盛,商品住宅成交量总体上升。楼盘预售的成交量较高,去年持有预售证的楼盘销售率均在80%以上,少数楼盘如同德国际商住楼、夏威夷城市广场、阳光山水花园等楼盘在开盘几天内的成交率达到了90%以上,销售处于逐步上升态势。
三、商品房价格涨幅保持平衡上涨。商品房价格由于受经济增长、土地价格、建筑材料价格上涨等因素的影响,%,价格水平仍保持在合理范畴内。
四、土地价格涨幅较快。如港口区西湾广场北侧近期拍卖的一地块,成交价为82万元/亩,比前年拍卖价增长了72万元/亩。
五、市场需求仍以100~140㎡的三房二厅户型为主,%。相对90㎡以下的小户型销量平淡,需求量不是很大。
第三节防城港市房地产市场发展存在的主要问题
一、住房供应结构不合理,市场仍需调控。住房供应结构偏向于商品房,07年全市开工建设的廉租住房仅为3000㎡,经济适用房没有开发的计划,从2004年后,防城港市再也没有批准经济适用住房的建设。市场上消费者能买到的新房全部是商品房。
二、房地产开发企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低,尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业129家,平均注册资本仅有200多万元,三级企业仅有6家,没有二级以上资质的企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力和竞争力。
三、套型结构比例制约防城港市房地产业的发展。国六条、国八条规定新建的商品房套型建筑面积90㎡以下的要占70%以上,90㎡以上的要占30%以下,目前我市套型建筑面积90㎡以上的商品房的市场需求占80%左右,套型结构比例没有政策规定要求。
四、物业管理有待加强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不高,大部分单位的住宅区还是实行传统的管理方式,虽然新建的住宅小区实行了新的物业管理,但物业管理企业与业主时常发生各种各样的矛盾和纠纷。
第四节防城港市房地产市场发展前景预测
根据预测,未来一段时间,防城港市的房地产市场主要有以下特点:
一、住宅需求者不断增加,对住宅的理论需求量较大,商品房价格会持续上涨。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展,防城港市正处于经济快速发展期,各项经济指标高速增长,成为我市推动房地产发展的重要因素。目前,防城港市人均GDP已经超过1000美元,人民生活水平不断提高,居民消费开始快速增长,消费结