文档介绍：2009年度苏州商品房(住宅类)成交分析
独家:2009年度苏州商品房(住宅类)成交分析
前言:2009年的苏州楼市,可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下,楼市经历了从“小阳春”到“盛夏”,从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高,而到下半年,购房主力构成已经发生转变,,除了改善型需求外,投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨至急速飙升,在诸多因素的共同作用下,苏州房地产市场走出一轮量价齐升的走势,与此同时供需矛盾也开始加剧。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。
表1:09年度成交情况
全市 09年 08年变化量变化幅度
住宅销售总套数(套) 77729 34589 43140 1241>.72%
住宅销售总面积(㎡) %
住宅销售均价(元/㎡) %
(08年度各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计)
各区
成交套数
成交面积(平方米)
成交均价(元/平方米)
沧浪区
6028
金阊区
2816
平江区
3924
园区
26038
新区
12344
吴中区
15160
2029373
相城区
11419
1447087
总计
77729
成交量篇:一路高歌猛进,为08年的2倍多,超过火爆的07年
2009年苏州商品房销售量价齐升,自08年下半年开始,国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施,在多项购房优惠政策的刺激下,压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”,进入5月以后,改善性需求开始入市,伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求,苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套,,超过火爆的2007年。
从苏州楼市09年度每月成交量来看,除1月份市场延续了去年的成交颓势外,其余各月同比均保持了较高增速。其中,上半年5月成交量最高,为8751套,也是全年单月成交的最高值,传统旺季“红五月”名副其实。下半年的成交情况同样非常理想,延续上半年良好的成交态势,“金秋银十”再现。临近年底时,“国四条”、契税优惠政策调整、打击囤地等一系列遏制房价上涨政策出台,开发商积极推盘,加之购房者对未来政策预期存在较强的不确定性而恐慌入市,把12月份的成交量再度拉到新高,达到8341套,演绎出岁末的疯狂,为09年楼市画上了圆满的句号。
价格篇:连续11个月持续上扬
受市场成交量快速回升的影响,苏州住宅市场成交价格也水涨船高,连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月,,%,,%。
随着苏州楼市的回暖,“买涨不买跌”心理重返,大量投资及改善型需求入场,精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表,涨幅明显,成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块9000元以下的楼盘已是廖廖可数,一些商品房项目因前期均价相对较低,不少项目的售价在今年内实现了翻番。据网统计,万元以上楼盘多达24个。其中尚玲珑从年初的11000元/平方米上涨至现在的30000元/平方米,涨幅高达172%,位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面, “缺货”成为市场上广为流传的声音,也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。
从月度价格走势来看,1-12月苏州商品住宅成交均价持续上涨,,%。造成价格大幅上涨的主要原因包括:一是,由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略,因此,具体到单个项目,房价上涨程度则更加触目惊心。其二,市场需求旺盛,供应不足导致供求矛盾加剧,助推房价上涨;其三,下半年以来,以精装修等高端住宅成交比重上升,拉高了整体成交价格。其四,自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后,苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看,目前苏州在售项目不约而同涨价,除了与地王关系密切的园区,还包括了周边相城、平江、沧