文档介绍：2010年11月武汉汉阳九州通大厦前期定位方案
2010年11月
九州通大厦
前期定位方案
王家湾—商业地带正在快速发展中
是整个汉阳最具发展潜力和商业价值的区域
不同于钟家村的老旧
也不同于沌口区域人烟稀少
王家湾既具备地理优势又具备发展条件,其未来的商业前景不可估量。
我们认为
本项目可比性的是
北京的国贸大厦
上海的来福士广场
深圳金中环酒店公寓
本案有这个条件创造汉阳的标杆综合体奇迹吗
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通过我们分析与研究,问题会越来越小
商务区的核心地段
完善的交通
区域商务集中性
标准办公空间舒适度与效率度统一
高档商务体物业应具备的属性
完善的区域配套
什么是构成高档商务体的要素了?
有影响力的集团公司
报
告
提
纲
PART1 市场分析
PART3 项目定位
PART2 市场定位
PART74产品优化
市场分析
PART1
政策分析
91>.29 国五条分析
一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度
二是完善差别化的住房信贷政策。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
四是切实增加住房有效供给。
五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、
哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
解
读
新政的出台,对住宅市场影响最大,而对商业地产市场,影响并非想象的那样大。相反,商业地产有着巨大的开发机遇,住宅开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。
就新政来说,新政中并没有涉及到商业地产,可以说新政前后关于商业地产的政策并没有多大改变。新政最重要的规定是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,那这样就同商业地产首付比例一样了,而新政对商业地产的影响和限制都较小,投资客资金在住宅市场没有出口,将会有很大一部分流向商业地产。
政策分析
本案
顶琇广场
王家湾商圈与武广和钟家村商圈紧密联系
地铁4号线
地铁3号线
本案
家乐福
大洋百货
顶琇广场
纽宾凯
摩尔城
沃尔玛
王+ONE
海天欢乐购
21世纪
王家湾商圈
65%
22万方
硚口
69%
15万方
王家湾
60%
30万方
钟家村
55%
161万方
沌口
去化率
住宅及商业体量
区域
市场分析
沌口区域体量较大,去化率较小,存量对本案有一定的影响
钟家村、硚口和王家湾体量较小,去化率高于沌口,平均达到64%
后期对本案有直接的影响。
87%
63
437
60%
327
477
1304
汉商银座
72%
112
291
——
——
——
403
王+ONE
70%
51
122
97%
22
799
994
顶琇广场
销售比例
非住宅可售
非住宅已售
销售比例
住房可售
住房已售
总套数
项目名称
市场分析
可比性项目去化量均已达到60%以上
市场备案信息
经典项目分析——顶琇广场
占地面积:23000平方米
建筑面积:100000平方米
项目特色复合地产,投资地产
建筑类别写字楼装修状况公共部分精装修
交通状况处于汉阳王家湾站,有20多条公交可直达武汉三镇,
地铁3、4号线将交汇于此
物业费 ·月
销售状况:租金40元/平方米·月,均价8500元/平方米;
去化状况:98% 已基本售罄
1-5楼底商,6-25楼写字楼,4梯8户
停车位: 280
70年产权,40-70平方米多彩公寓
天井采光/户户带阳台/独立厨卫/公共会客厅
户型图
经典项目分析——王+ONE
王+one二组团主推45-88平米小户
均价8500-13000元/平米
购房可享99折优惠
王+ONE由两大功能组成,主体为两栋酒店式公寓塔楼,裙楼为四层商业。功能布局相对独立,又相互渗透,成为完整的统一体。整个建筑呈现双子塔的形态,分别为19层与23层,两者之间相距15米。
交通状况 537、607、705、803等20余条公交线路,
地铁3号线
占地面积:7009平方米
建筑面积:31953平方米
物业类别写字楼、商住楼项目特色复合地产,国际化社区,投资地产
建筑类别高层装修状况毛坯
物业费