文档介绍：2010年4月复地集团太原项目定位及产品建议2
??项目规模:占地面积:106667
㎡,建筑面积:480000 ㎡
昌盛双喜城——豪宅定位,国际团队打造
项目信息:
??地理位置:亲贤北街9号,建设南路及亲贤北街交口处西北角。
??开发商:昌盛集团
??产品形式:32层的高层住宅
??销售均价:13000元/㎡——17000元/㎡(含3000元精装)
国际团队+高端配套
建筑设计:香港许李严建筑设计公司
园林规划:贝尔高林园林艺术有限公司
会所面积:7000平米
会所功能:泳池、SPA、健身、雪茄坊、桑拿
车位配比:1:13>.12
PART
2
市场分析
市场教训:项目价值传递不到位,打文化牌对于眼见为实的太原客户行不通
该项目对其核心卖点的价值传递不到位,主打“晋商”文化牌,不被客户接受。
,开启山西地产品质元年
,礼聘国际级大师联袂打造
,宣传主题为“世界晋商的家”、“大人物总有一套”
“2008联合国人居署迪拜国际最佳范例奖(中国)推动奖”
PART
2
市场分析
建建筑风格
万达广场
生生活方式
高高端定位
恒大绿洲
园园林实景
营营销展示
低低价策略
核核心地段
物物业管理
高高科技
万国城MOMA
中中式生活
样样板间实景
平平价策略
十二院城
富力城
园园林实景
平平价策略
核核心地段
景景观资源
综综合体升值潜力
昌盛双喜城
人人文精神
品牌项目启示1——太原客户对显性要素认知强烈。各品牌项目的核心价
值,以凸显其显性要素为主,市场对隐性要素的认知较弱。
项目名称
富力城
恒大绿洲
十二院城
万国城MOMA
万达广场
昌盛双喜城
核心价值
林实景
价策略
林实景
价策略
板间实景
科技
心地段
销展示
筑风格
价策略
心地段
观资源
显性要素
业管理
式生活
活方式
合体升值潜力
端定位
文精神
隐性要素
PART
2
市场分析
首期热销策略1:平价启动
项目入市初期,以接近区域均价的姿态低价入市,造成了
巨大且良好的市场反响。
首期热销策略2:开盘特价
——开盘必特价,特价必升值。
恒大绿洲开盘价格:
2008年10月
一期毛坯开盘:单价2800元/㎡起
一期精装开盘:单价3880元/㎡起
品牌项目启示2——品牌的价值尚未突显,品牌开发商的项目并未依托品
牌而实现高价。
恒大绿洲以接近区域均价的姿态平价入市,实现启动热销。并未依托品牌而实现高价。
当时区域内在售项目价格比较:
销售价格
2546元/㎡
2890元/㎡
2532元/㎡
2982元/㎡
3100元/㎡
时间
09年1月
08年4月
08年4月
08年10月
08年12月
项目名称
新昌公寓
鑫河湾领寓
新世纪小区
天赐康园
缤纷四季
PART
2
市场分析
品牌项目启示3——太原客户对品牌附加值的认知度低。
客户访谈:
提问:如果品牌项目与周边其他项目相比贵500元/
㎡,您愿意接受吗?贵1000元/㎡呢?
答案1:品牌也要做得好才行。相比来说,如果贵500
块钱我还是愿意买品牌项目的,但是品牌项目要带来
更好的小区环境和产品品质,如果仅仅是品牌那就没
什么意思了,1000块钱还是贵了,500还可以……
答案2:我买房子就是为了自己住,质量好不好的,再
不好也不会哪天就塌了,所以品牌不品牌的我是无所
谓,也不是说你住在品牌开发商开发的小区里就能怎
么样,只要价格、地段、户型什么的合适就行。
1. 从项目销售看,开发商品牌并未为项目带来
高价,部分品牌还采取了低价入市或平价入市
的策略,以获得成功启动和市场认可。
2. 从客户访谈看,客户愿意品牌支付部分溢
价,也是基于品牌能够提供比非品牌项目更可
靠的、更高水平的产品。因此,只有实在的品
质亮相才能获得客户认可。
品牌项目对于市场的占领是建立在做出
客户“看得见的品质”的基础上的,品牌本
身所意味的附加价值并未得到明显体现,真
正的品牌价值没有突显。
PART
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市场分析
品牌项目启示4——打文化牌对于眼见为实的太原客户行不通。
十二院城
最前沿的“新东方主义”与“集成式家居”理念,向
中国人文地产新高度迈进。
萃取盛唐“里坊院落”精髓,以街、曲、府、坊、市
、瓦子,将项目划分为12个院落,由组团式园林到空中
花园,精致生活每一步。
“