文档介绍：2010年6月龙口市南山高尔夫别墅可行性研究报告
龙口南山高尔夫别墅
可行性研究报告
2010年6月
第一部分房地产市场宏观分析
一、2006>9年全国房地产行业销售回顾
1、国家统计局日前公布2009年全国房地产市场运行情况,2009年全方米,%。其中,%。受楼市量价齐涨的影响,,%。
2、2009年,,%。,%;,%。
3、资金面的宽松成为房地产市场火爆的重要原因。,%。
4、自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列房地产调控政策密集出台,中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳,对2010年伊始的房地产市场产生较大的影响。
5、 %,今年出台了很多调控地产投资的措施, 处于历史低谷。
二、2010年一季度房地产市场情况
1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。
2、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,%,。其中,商品住宅完成投资2233亿元,%,长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全方米,%。
三、房地产发展前景分析
1、政策方面:“新国十条”于2010年4月17日公布推出,从国家出台的调控政策上看,起到了一定的效果。部分大城市商品房价格出现下降,政府还将出台更加严厉的政策,预计未来半年到一年的时间,房地产将面临艰难的时期。渡过该时期,我们相信房地产还会迎来一定程度的发展。
2、供应方面:市场供给将稳步增长,但土地供应结构出现较大变化,部分城市短期内供应仍显不足。2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,商品房供给不足。
3、需求方面:首次购房继续得到鼓励和支持,投资投机性需求将受到一定抑制,部分城市成交量已经出现下降,可以预见在未来半年到一年时间内,消费观望情绪浓厚,市场需求会有较大程度抑制。
4、价格方面:房价将在高位继续盘整。2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在,房价上涨动力比下降动力大,即使交易量下降,由于资金充裕,房价仍然会保持一个时期的惯性。随着国家调控政策的实施,房地产销售价格及成交量都将会有一定的下降。
第二部分调控政策解读及市场影响分析
一、政策出台背景
1、全球金融危机趋稳复苏,世界主要经济体经济皆由负转正。
2、中国经济在全球率先复苏,并保持较快增长,对房地产业依赖降低。
3、2008年系列救市政策初步效果达到,一些负面效应将逐步显现,如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。
4、2009年房地产市场迅速复苏,房价再次快速上涨,价量皆创新高,市场风险和民怨再次累积。
5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发,引起全球一阵恐慌,给全球走出金融危机拨了一瓢冷水,也为我国中央政府敲响了警钟,之后房地产调控政策立即转向。
二、已出台政策及解读
1、中央经济工作会议精神
2009年度中央经济工作会议于12月5-7日在京召开,会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点。
解读:这些内容公布后,使市场出现了较为乐观的预判,因为政策没有出现紧缩信号,且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作,对城市商品房市场而言是利大于弊。
2、营业税优惠政策收回
2009年12月23日财政部和国家税务总局出台细则,规定普通住宅超过5年转让才能免税,普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收,非普通住宅持有不足过5年则全额征税(%)。
解读:这个政策出台后,结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话,中央开始担心房地产市场继续过热,将把抑制投资和投机性购房作为重点,以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。
3、新的“国四条”出台
2009年12月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收