文档介绍：上海市别墅市场及产品力分析报告
暨
佘山高尔夫俱乐部研究报告
2008年4月
目录
前言
第一部分近年别墅政策分析
第二部分别墅市场格局
第三部分市场分析
第四部分产品分析
第五部分佘山高尔夫俱乐部项目研究
第六部分其他佘山别墅项目研究
前言
上海自1992年开始出现别墅项目面市,至今已历时15年。在这期间伴随着上海对外开放的深入、国民经济的增长、房地产调控、以及国际、国内形势的波动,上海的别墅市场也历经风雨,完成了从市场形成到市场完善再到市场细分的演变过程。
本报告在总结上海别墅市场在过往15年的发展特点的基础上,着重对2006年以来目前在售楼盘进行分析,寻找到现行别墅运用的新的产品特征、市场特征、营销手段等。
此报告主要截选2006-2007年仍在市场上销售的独栋别墅为主的社区,截选项目的范围松江佘山地区、青浦赵巷、徐泾地区、浦东地区这四个2004年以后快速发展起来别墅区域。
第一部分近年别墅政策分析
一、2002-2005年影响别墅市场的主要政策
别墅在上个世纪90年代初出现中国,至今已经有十几年的历史了,这期间,别墅市场的发展可谓是大起大落。上世纪末,正当别墅市场发展高歌猛进时,国务院相继在1993年、1995年下发了有关限制高档住宅建设用地审批及别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件,同时受宏观经济调控政策的影响,直到1997年中国别墅市场一直在低谷徘徊。到了1998年,国家在土地政策方面出现松动,同时市场传来一系列利好消息,如停止福利分房,央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖,使一批以经济型别墅为主的内销别墅项目兴起,再一次点燃了国内别墅市场的烈火。经过七八年沉淀的别墅消费层,也表现出了极大的关注和极高的购买热情。当开发商们都看好别墅市场发展前景时,2002年政府又出台了一系列土地政策,对别墅市场的供应量进行控制,同时也出台了加息等金融政策,给别墅市场带来了强烈的冲击,未购买别墅者与开发别墅者构筑了一道新的门槛。
从2002年开始,影响别墅市场的政策层出不穷。
土地系列
1、2002年5月,11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布,从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让,明确要求各地政府加强国有土地资产管理,规范土地市场,实行招标拍卖挂牌交易。
2、2003年2月8日,《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发〔2003〕45号),其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。”
3、2003年8月12日,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发〔2003〕18号),再次提出要控制高档商品房建设。
4、2004年“831”大限北京市有关政府部门将以2004年8月31日为限,立项、规划超过两年以上还未实施的项目将分别由市发改委、市规划委撤销项目。
5、“不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在2005中国土地市场年会上再次放出“禁止别墅供地”的口风。
金融系列
1、2003年6月5日,《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行颁布的这一金融政策,对别墅市场发展资金会有一些影响。
2、2005年,各大银行达成协议:高档住宅“首付比例提高到三成”。
别墅的首付款由原来的20%提到30%,这样做是为了打击按揭炒房者,但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用。
3、上海从6月1日起针对别墅转让交易开征土地增值税,而且最高税率可达60%,最低也有30%。
2006年一系列的政策出台给别墅市场带来空前压力,人们观望与持币待购并没有影响到别墅项目扎堆开盘,临近年底,淡季不淡的别墅市场依然活跃。
二、2006年别墅市场大事回顾
1、2006年4月初,国土资源部将出台“别墅”准确界定,“独门独院”纳入别墅范围,现在的低密度住宅,要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定给出别墅一个明确定义。
2、2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施。“国六条”出台,这一消息让房地产的神经再度绷紧。
3、2006年5月,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条,再次给地产行业施压。
4、2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续,并对别墅进行全面清理。在国六条颁布后不久,国家土地资源部再次下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。
5、国家税务总局于5月31日出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照