文档介绍：2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告
湖南庄园项目营销策划报告
谨呈:湖南庄园房地产开发有限公司
写在前面:
本次提案主要是帮助发展商拉升项目品牌形象并针对项目实际自身情况结合市场环境的变化做出针对性的营销策划案,并根据同致行(中国)多年的房地产行业经验给出甲方宝贵营销模式之建议以供参考,待与贵发展商进一步磋商之后,再根据市场实际变化情况及推售情况做进一步调整和深化。
同致行认为,基于目标下的实现脉络应该是:
整体目标:
通过项目差异化特色配套与营销方式,缩短开发周期,实现品牌效益
与经济效益的双赢!
宏观及区域市场分析
项目自身解析
项目定位
项目营销策略
宏观市场分析
政策环境分析
区域市场分析
竞争态势分析
2010年房地产宏观及
区域市场分析
国际环境:金融危机在国际主要经济体已经基本抑制,全球经济探底,逐步回暖。
宏观
市场
美国消费者支出有所增长,全国经济呈现稳定或者温和改善,非金融服务业整体增强。居民住房市场从很低水平有所提升。但商用地产业仍是表现最弱的部门。金融机构的贷款需求持稳或者减弱,贷款标准仍紧。劳动力市场继续疲软。各地区物价和工资上涨压力仍然不大。
美国经济企稳,消费信贷制下滑止步; 房地产市场已止跌。
今年第三季度欧元区国内生产总值(GDP)比上一个季度增长03>.4%,与初步统计数据一致,表明欧元区经济正式走出衰退。
受金融危机影响,欧元区经济自去年第二季度开始出现萎缩,并于去年第三季度正式陷入有史以来的首次经济衰退。分析人士认为,尽管欧元区经济今年第三季度环比有所增长,但要恢复到危机前水平可能还需要较长时间。
欧盟经济出现金融危机以来首次增长;%的增长正式宣告欧洲迈入经济复苏行列;
国内环境:
2009年中央经济工作会议,定调2010,保增长,促发展。保增长第一步:保护胜利果实,抗通胀,房地产业调整。
提高宏观调控水平,保持经济平稳较快发展。
加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益。
夯实“三农”发展基础,扩大内需增长空间。
深化经济体制改革,增强经济发展动力和活力。
推动出口稳定增长,促进衡。
着力保障和改善民生,全力维护社会稳定。
2010年我国经济工作的主要任务
宏观
市场
2010年的发展态势可用“高增长、低通胀”来形容。所以,明年要防范通胀预期,但也不要太高估2010年的物价上涨,只是要控制好未来通胀预期。管理“通胀预期”并非通胀已经来到。通胀是以后的问题,而不是当下的问题。我们现在要做的,就是要控制给未来通胀带来的压力。
中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机;
在金融危机来袭时,中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机,目前中国经济已进入新一轮经济周期的上升通道,可以说中国经济已开始经触底回升。而扩大内需,将成为引领经济新一轮增长的主体。
中国经济已经进入新一轮上升通道;抑制通胀,拉动内需依然是主要任务;房地产业调整首当其冲;
国内环境:
2010年国内经济发展将稳步上升!
宏观
市场
长沙市历年GDP以及其情况
近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上,近3年GDP增长保持在15%-16%左右,高于中均速度,;
与中部其他省会城市比较,长沙GDP总值属于第二梯队,第一梯队由武汉、成都组成,GDP总值逼近4000亿元,第二梯队由长沙、郑州组成,GDP总值在3000亿元左右,第三梯队郑州、合肥GDP总值不足2000亿元
中部地区&广州7省会城市GDP总值比较
长沙近年GDP快速增长,名列中部城市第二梯队;长沙市人均可支配收入持续增长,名列中部省会城市第一!
宏观
市场
长沙市历年人均可支配收入
中部地区&广州7省会城市人均可支配收入比较
可支配收入保持较高速度增长,近三年来的增长率都超过10%水平,08年人均可支配收入为18282元,%
长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中排名第一!
长沙市场进入快速发展期,价格和成交量呈现跳跃式增长,但均价与周边省会城市相比仍处于低位。长沙房价进入快速增长阶段,2009年商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。从2001-2009年,长沙市商品房销售面积快速增长,年均增长率约为38%。
周边省会/直辖市
郑州
太原
长沙
成都
合肥
武汉
南昌
09年商品住宅成交均价
4756
5062
4123
5101
4401
5501
4645
09年长沙房地产市场价量井喷,彰显洼地效应,2010年价格具一定