文档介绍：2010年中明新都会商业综合体整体定位4
第四部分:项目整体发展战略
项目整体发展战略—物业类型组合模式
商业综合体发展模式分析
城市商业市场分析
地块解析及SWOT分析
区域商业市场分析
城市宏观市场及规划分析
城市发展的大机遇与总体方向
区域商业市场的发展机会与竞争格局
地块本体和所在区位条件适合发展的物业类型
城市商业市场各物业类型的发展机遇
商业综合体的物业组合类型
本项目物业类型组合模式
营销认为:本项目物业类型组合
中低端商务连锁酒店或高端特色酒店(最好不建)
+
商务公寓(尽量不建)
+
特色商街(可以考虑)
+
住宅
第五部分:项目整体定位
(在整体发展战略指导下,围绕核心问题进行定位)
针对商业综合体项目定位的前提
前提:解决两个核心问题——
13>. 在这几种物业类型中,
以哪类物业形式为主导?
2. 在此基础上,各类物业的
具体比例如何?
主导≠所占比例大
主导的物业形式:引领项目形象、在同类物业的比较中占有优势。
各类物业具体比例关系:视主导物业、开发目标、本体资源条件、本体规划条件等综合确定。
各类物业比较的基数(数量级)不同
定位前提
营销观点:
分别界定各类物业
规模的适应性&竞争状况
本项目应以写字楼为核心功能
以写字楼为项目主导
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业为主导,其他功能为辅
一流的合作团队规划设计/经营管理
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼,并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场
强制性的视觉冲击
——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能,并定位其他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓
专业的管理团队——物业管理/经营管理
内因
地理位置——城市核心区
交通可达性地铁口/主干道沿线
区域功能的缺乏,需求旺盛
人流及商业气氛
地理位置——不远离城市核心区
交通可达性——主干道沿线
客户支持——商务客户
客户(产业)支撑
——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模——建筑面积20万㎡以上
外因
模式四:
以商业为核心功能的发展模式
模式三:
以酒店为核心功能的发展模式
模式二:
以写字楼为核心功能的发展模式
模式一:
酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
整体定位之
主导物业类型
对四个方面的分析结论再次提炼、汇总,为项目定位进一步缩小范围
整体定位之
商业定位
生活方式中心定位符合项目的所处环境和自身情况,同时具有好的操作性
分析因素
市场竞争
典型业态
市场趋势
项目地块
吻合程度
此定位可与长山路商圈形成错位,同时开发水平高于泰西街商圈。
可以填补本市餐饮、休闲、娱乐的市场空白机会。
吻合本市消费者的消费重点的转变与消费习惯向环境和体验关注的趋势。
地块布局更为灵活。同时此定位可以有效的聚集人气,提高成功率。
项目整体定位为生活方式中心。
基本特征:
(1)体量适中,一般为5万平方米左右。布局形式更为灵活。
(2)无百货或大卖场等主力商店,业态设置偏向于餐饮、娱乐,购物处于辅助
地位,但坪效更高。餐饮和娱乐组合担当主力店的作用,起到聚集人流的
作用。
(3)更加符合生活方式的改变趋势,同时选址范围更为灵活。
整体定位之
商业定位
项目体量分析——综合内外因素,项目商业体量可定位于4万平米左右。
本身规划因素
根据项目地块,考虑到未来建筑布局,以及规划的合理性与住宅互动的关系。
项目定位要求体量适中。过大则给招商和后期经营形成巨大压力,过小则无法形成聚集作用,吸引人流。一般设置4-6万平米左右合适。
外在市场因素
5年内,项目周边3公里人口预计假设达20万左右,按照50%的市场渗透率,人均消费支出1000元/年计算,则消费支出合计1亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算,则可支撑2万平米的商业面积。
假设平均日人流量达4万左右,按30%的有效客流,人均消费20元计算,则全年消费支出8760万元。按照保本营业额5000万元/万平米计算,则可支撑17520平