文档介绍：山东肥城中明新都会商业综合体项目整体定位
中明新都会商业综合体项目
整体定位与发展战略报告
中明控股集团
中明新都会项目组
第一部分:界定本报告需解决的核心问题
S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型
?
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果,想得到其它结果
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
现实情景与开发目标的对比
界定:本报告需解决的核心问题
如何在确保市场有足够需求的前提下,兼顾政府的形象要求?对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位;
希望在市场满足条件的前提下,做若干高楼,兼顾政府形象要求,并同时保证项目的盈利性
政府希望该项目作为区域核心,可在商业综合体地块中做若干公建高楼,满足形象要求,但未限制一定要做,且未约定高楼内功能;
对于既能保证市场定位实现,又能满足政府规划审批要求,并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证;
在政府已确定的项目整体指标中,分析并剥离出该部分,并对其进行物业类型,组合定位即能满足最大收益,又能满足规划审批要求;
商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定
提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及启动模式方面的建议,在帮助公司满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下,实现相对的投资回报最大化;
期望在物业价值最大化的基础上,实现最高的投资回报率;
公司未有商业地产经验和资源,对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例,预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确;
本报告需解决的核心问题
R2
(开发目标)
R1
(现实情景)
现实情景与开发目标的对比
界定:本报告需解决的核心问题
本报告需解决的核心问题
R2
(开发目标)
R1
(现实情景)
如何在正确把握肥城市商业发展总体方向的前提下,对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判;
如何提升所在区域的人气?
如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下,把握本项目的主要服务群体,留住区域内客群?
如何提升项目所在区域的商业档次?如何在商业辐射范围小的前提下,定位本项目的商业等级、辐射范围,本是否可跳出区域内原有竞争格局,引领区域商业的发展?
领先肥城半步的商业综合体项目;
希望借助商业实现项目整体增值,树立项目和企业的品牌影响力
项目在招商后短期内活起来,并保持持续经营状况好的局面;
肥城市整体商业发展层级较低,无明确的规划发展方向;
项目所在肥城新兴发展区域之一,商业尚未发展起来,商业认知度不高,辐射范围小,目前多为社区型商业,分布零散。
项目所在区域未来规划建造商业项目,与本项目未来商业有一定连接;
本报告需解决的核心问题梳理
如何在满足初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下
实现相对的投资回报最大化
核心问题
如何保证“既能满足市场定位实现,又能满足政府规划审批要求,并可实现相对最大收益回报”的前提下,确定各物业类型及比例组合;
分解问题(一)
如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判;并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实,正确进行商业定位,引领区域商业发展的同时,保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作?
如何在兼顾市场有足够需求的前提下,兼顾政府的形象要求,和企业的资金运作能力和盈利要求?对是否做高楼,及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位;
分解问题(二)
分解问题(三)
第二部分:整体定位基础分析
城市宏观市场分析
城市规划发展分析
城市微观市场分析
本项目地块解析及SWOT分析
区域商业市场分析
一、城市宏观市场分析
[宏观经济分析]
宏观经济概述
肥城宏观经济概述
地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯
(1) 肥城市地处山东中部、泰山西麓,是资源丰富的
鲁中宝地,肥桃之乡。
(2)肥城发展速度较快,近几年GDP增速明显,在全
国百强县市中排名第48位。
(3)肥城市产业结构以工业为主导,第三产业发展相
对滞后,但有比较大的发展潜力。
(4)肥城市总人口外来暂住人口不多1>.外来人口对于
肥城经济贡献率较低。
(5)肥城市商业目前存在散、乱、差的特点,多为街
区商业,集中商业不发达,商业发展水平较低。
(6)肥城市商业业态目前处于大卖场主导的阶段,商
业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配
收入水平。
(7)肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购
物、娱乐的消费习惯。
肥城
肥城人均GDP近8000美元,剔除高估因素之后
依然可说明本地房地产