文档介绍：2010年宁波镇海高运·皇家御都项目营销策略提案部分1
毋庸置疑,能在寸土寸金的镇海老城区得到
一块土地来开发,是弥足珍贵的
面对此项目,我们思考的核心问题是
如何实现项目市场价值的最大化
市场认知篇
产品认知篇
定位篇
广告精神篇
推广营销篇
广告表现篇
报告目录
PART1 市场认知篇
宏观市场环境
2010年的预计信贷增量为73>.5万亿,相比于去年虽有所减少,但总量依然维持增长势头,有利于房价的稳步运行。 2009年的快速上涨,在一定程度上透支了市场的力量,因而今年的房价难以重现2009年的疯狂。从宏观政策导向来看,政府为稳定经济回暖大局,不会出台严厉的房产调控手段,而会允许房价的缓步上涨。
镇海市场环境——近5个月土地出让
镇海主要楼盘售价
楼盘
金邑
水岸
海尚
国际
风景
九园
嘉盛
银座
南熏
别苑
小驼
花园
合生
国际城
价格(元/㎡)
8555
10855
11000
11000
13000
10000
15000
镇海区域楼盘的房价从2009年6月至今,经历了一轮快速上涨,平均涨幅在50%以上。对比当前的售价与新拍土地的楼面价水平,镇海房价仍将以稳步上涨为主基调。
镇海区主要楼盘情况
项目
开发商
项目简介
价格(元/平方米)
物业费(元/平方米·月)
备注
风景九园
保亿置业
总建面积30万方,花园洋房、高层、大卖场、时尚商街
11000
多层:、高层:
车位配比1:,车位价:
8万元/个
海尚国际
上海广洋
,户型85—200
10885
未定
合生国际
合生创展
55万方,绿化率30%、容积率:;联排、双拼、独栋、高层
排屋
12000
高层公寓15000
排屋:
别墅:
排屋基本售罄
南熏别苑
维科置业
总建筑:6万方高层,容积率:、绿化率:15%,
13000
市场分析结论
镇海2010年的房价仍有上涨空间,但涨幅将趋于平稳老城区土地稀缺性显现,土地供应主要集中在新区排屋类型产品稀缺
PART2 产品认知篇
项目四至:东至金桂花园、南至大西门路、西至中大河及白龙小区、北至吉庆路。规划总用地:66830㎡总建筑面积:91055 ㎡(含地面及地下室) 住宅建筑面积:63475 ㎡会所面积:1770 ㎡商业面积:2920 ㎡容基率: 绿地率:% 建筑密度:32% 总户数:530
项目基本指标
项目核心价值梳理
整个区块位于城市中心,闹中取静,近享成熟配套周边名校林立,整体文化氛围浓郁,系学区板块规划中的地铁2号线站点不远,路网分布四通八达,交通方便快捷地块西临城市母亲河,拥有得天独厚的亲水景观优势 ,彰显尺度优势纯正英伦都铎式建筑风情
排屋产品价值梳理
三重园林,社区共享景观+前后院私家花园+立体中庭双车库设计,满足现代富裕家庭的用车习惯有天有地,享受公寓所没有的居住体验
花园洋房价值梳理
可变户型设计,随意营造理想居家空间相对于高层的较高得房率,具有明显经济价值
户型配比
联体排屋户型为238 ㎡(五室三厅)、联体别墅298 ㎡(