文档介绍：2011保利蝴蝶公馆营销推广案
保利·蝴蝶公馆2011营销推广案
蝴蝶公馆项目组
目录
项目本体分析
市场背景及定位
项目产品解读
客户描摹
精装修建议
推售节奏及策略
项目活动营销
项目渠道拓展
项目推广及炒作
项目现场包装
项目营销总表
Ⅰ
保利·蝴蝶公馆2011营销推广案
P1
项目本体分析
■项目本体分析
基本经济指标及四至
占地面积:34亩
建筑面积≤87916㎡
容积率≤33>.8
建筑密度≤30%
商业≤10%
项目开发用地
政府规划用地
金沙揽胜
紫云金沙
香格里拉花园
西村
博文高尔夫俱乐部
博瑞都市花园
荷塘月色
电信枢纽
贝森路
贝森路
周边单位
周边小区
基本指标
配套资源
整体规划
■项目本体分析
交通配套
■,周边道路交通四通八达,西有三环路,东临青羊大道,北近苏坡东路,南临瑞联路。■公交路线多达17条,包括5、13、35、37、58、63、83、11、309、403等线路。■地铁4号线延光华大道往东预计2013年投入使用,距离本项目仅500米。
商业生活资源■项目位于内光华片区,享受城市级配套。■商业娱乐配套:西单商场、博文高尔夫俱乐部、万达影城、工人文化宫、乐宾百货、仁和春天、家乐福等。■教育医疗配套:新世纪幼儿园、光华小学、西南财大,以及金沙医院等。
金沙
光华
双楠
基本指标
配套资源
整体规划
■项目本体分析
基本指标
配套资源
整体规划
产品类型
建筑面积
总套数
套数比
三房
115
156
22%
125
260
37%
135
156
22%
四房
160
104
15%
180
26
4%
合计
702
楼面地价
约7000元/㎡,连建筑,成本约10000元/㎡
建筑规划
新古典主义建筑,玻璃幕墙+ 干挂石材外立面
产品规划
围合式布局,共4栋,26F,2梯3/4户,面积区间115-180㎡,三房为主,部分四房。
考虑部分精装。
户型配比
项目本体分析结论
W(劣势)
项目规模较小且三面临路
项目地价较高,未来售价受影响。
项目大部分房源为东西向
周边小区混杂,定位低端,对项目形象拔升有负面影响。
S(优势)
-
- 周边各类配套成熟完善
- 保利品牌的影响力与号召力
- 较高的项目品质(外立面、低密、围合布局、楼间距)
小地块
好地段
多配套
差环境
高品质
贵地价
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市场背景及定位
■市场背景及定位
时间
土地/金融政策
信贷政策
行政措施
2009
分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%
严控商业银行季度信贷投放规模。
二套房贷政策由“宽松”变为“严格执行”
二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。
2010
连续六次上调储蓄准备金率,2次加息。
开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被;冻结;
首套房首付比例不低于30%;二套房首付比例不低于50%,利率上浮10%;
暂停三套及以上房房贷,不能提供一年以上缴税或社保交纳证明的非本地居民暂停房贷。
居民家庭住房套数应以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
78户不以房地产为主业的中央企业退出房地产行业。
限购令出台
2011
房地产营业税
两次上调金融机构人民币存贷款利率,%
部分城市房产税试点
二套房首付比例不得低于60%
宏观市场
中观市场
微观市场
☆国家宏观调控决心坚定,2011年或将进入三次调控时代。☆限购令,三套房拒贷,房产销售陷入举步维艰困境。
☆目前成都各银行信贷紧缩,部分银行已停止房地产贷款,困境雪上加霜。
☆宏观调控开发商面临洗牌,央企保利品牌价值突显; ☆中央政府宏观调控与地方政府财政收入之间的博弈存在一定的市场漏洞; ☆限购令三套拒贷迫使客户加速终极置业步伐。
威胁
机会
■市场背景及定位
宏观市场
中观市场
微观市场
成都市土地市场
2010年,成都市土地市场表现活跃,全年累计成交4729亩,%。
2010年,成都市市区住宅楼面地价节节攀升,楼面均价达2994元/㎡。
从成交土地分