文档介绍：2011年02月24日北京雁栖湖公园项目定位策略报告
雁栖湖公园项目定位策略报告
ZHANG-GUANG-XIN, Marketing & AD – 021>. 24,2011
谨呈:北京正华致远房地产开发公司
市场机会来自于不断改变的总体环境。因此,企业必须擅长找出趋势的走向。
——科特勒
“办法永远比困难多”中广信人铭记的话
用心去解决客户面对的问题,
用专业和经验面对市场
这是一次实实在在解决问题的提案,
不是一场秀
Concept 目录
PART 1 ——本项目机会和定位方向
PART 2 ——对本项目的售价建议
PART 3 ——本项目的推售思路和营销策略
PART 4 ——对本项目精装修及配套建议
本项目机会和定位方向
1. 本体审视
2. 发展方向评断
3. 项目市场定位
Part 1:
“不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论
We will decide what you want & need
做什么产品,装什么东西,吸引什么人来
时间有限,我们只能告诉大家能做什么
和适合做什么
形成目的:一本物业指导书
项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内,延京承高速20分钟,到达怀柔,再车行20分钟,可抵达项目地块。
Part 1:本体审视项目区位
Part 1:本体审视所在位置
雁栖湖公园内所处位置
Part 1:本体审视项目四至
北侧为现状楼
东侧为现状楼
商务度假酒店
南侧无建筑物
为雁栖湖公园,湖面
西侧为现状楼
本公司办公地,原度假酒店
本项目周边成熟;所处度假酒店云集区;
北侧和西侧为单行车道;南侧紧邻现状楼;
主出入口为公园北入口,临主干道,双向四车道。
Part 1:本体审视经济技术指标
规划总用地
总建筑面积
15845平方米
地上建筑面积
13257平方米
地下建筑面积
2588平方米
容积率
建筑高度
绿化面积
1908平方米
绿化率
%
北楼公寓
南楼联排别墅
园林景观带
工程阶段:北楼目前正在施工,主体结构已基本形成;南楼基础结构已基本完工,后续工程正在跟进。
Part 1:本体审视项目规划情况
南楼
北楼
合计
总建筑面积(㎡)
3554
12291
15845
地上:建筑面积(㎡)
2644
20613
13257
地下:建筑面积(㎡)
910
1678
2588
其
中
地下一层建筑面积(㎡)
910
1678
2588
首层建筑面积(㎡)
968
1231
2199
二层建筑面积(㎡)
936
1231
2167
三层建筑面积(㎡)
616
1231
1847
四至七层建筑面积(㎡)
1231*4
4924
八层建筑面积(㎡)
1231
1231
九层建筑面积(㎡)
690
690
机房建筑面积(㎡)
124
75
199
Part 1:发展方向评断项目规划情况(北楼首层)
物业类型;公寓
南北错位,8-9层
框架结构,自由组合,可满足客户在功能和户型大小上调整。
产品设计存在问题:大堂横跨柱网,入口设置在侧面;大厅正对的房间受影响;两个区域的动线关系处理,电梯间的位置处理。
Part 1:发展方向评断项目规划情况(北楼二层)
物业类型;公寓
标准层3梯12户
动线比较复杂
Part 1:本体审视项目规划情况(南楼首层)
物业类型;联排别墅
400平米户型面积较大
,
舒适度较差;
首层无卧室,不能满足养老需求客户;
电梯直接入户,专属性强。
Part 1:本体审视项目规划情况(南楼地下室)
物业类型;联排别墅
全明地下室,窗井采光
无专属地下车库
Part 1:本体审视本体分析结论
地块规模小。
传统的旅游度假区,京城短线旅游地。
位居雁栖湖公园内,坐拥雁栖湖水面,具有项目的唯一性特点。
本区域内红螺湖、红螺寺、慕田峪和山吧等,景观和度假资源属稀缺。
怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城。
与北京市区的车行距离较远。
离怀柔区域中心车行也有一定距离。
交通路况较好,但旅游旺季可能出现交通不畅情况;
心理认知距离也较远。
规模
交通条件
区域资源
规划
公寓和联排产品,体量小,舒适度差,周边居住氛围弱。
Part 1:发展方向评断片区发展规划
两个基地
中影集团生产基地
怀柔技术研发基地
两组团
雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地
庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现